Kinh nghiệm 'xương máu' khi đầu tư đất vườn - làm chủ xu hướng bỏ phố về quê

Đất vườn là gì?

Đất vườn là loại đất được sử dụng trồng cây hàng năm, cây lâu năm hoặc trồng xen kẽ hai loại cây này trong cùng thửa đất hoặc xen kẽ với phần diện tích đất ở trong cùng thửa đất ở. 

Đất vườn không phải là đất ở nên không được phép xây nhà. Nếu muốn xây nhà trên đất vườn thì bạn phải làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất thổ cư.

Tuy nhiên đất được chuyển đổi mục đích sử dụng cần đáp ứng được các điều kiện:

• Phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ tương tự
• Người xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất là người chấp hành đúng luật đất đai ở địa phương, có văn bản do UBND xã/phường/thị trấn xác nhận
• Đất sử dụng ổn định, không có tranh chấp
• Đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
• Không nằm trong phạm vi đất quy hoạch của Nhà nước

Mục đích đầu tư đất vườn

Người mua thường sử dụng đất vườn cho 4 mục đích:

• Làm vườn, làm nông nghiệp
• Xây dựng nhà vườn theo kiểu second home để nghỉ dưỡng
• Xây dựng nhà vườn để kinh doanh theo kiểu farmstay, homestay
• Chuyển đổi thành đất ở để bán kiếm lời

Lợi ích khi đầu tư đất vườn

Nhà vườn và đất vườn có tốc độ tăng giá không cao, ít biến động trong ngắn hạn 6-12 tháng hay trung hạn 1-2 năm. Tuy nhiên, nếu giữ tài sản này dài hạn và ổn định trong 5-10 năm, bạn có thể thu về 2 loại giá trị thặng dư:

• Thứ nhất là giá trị tài sản có thể tăng lên trung bình gấp 3-4 lần nếu xung quanh khu vực bạn mua dần được lấp đầy thêm nhiều hàng xóm mới, kết nối giao thông ngày càng thuận tiện hơn.
• Thứ hai là lợi tức từ việc kinh doanh nông nghiệp trên chính khuôn viên khu vườn này.

Khu vực “vàng” để đầu tư đất vườn

Tùy vào sở thích đi xa hoặc gần mà bạn có nhiều phương án để lựa chọn nơi đầu tư đất vườn:

• Phương án đi gần: các huyện ven TP.HCM như Bình Chánh, Củ Chi, Nhà Bè hoặc tỉnh giáp ranh kế cận phía Nam thành phố là tỉnh Long An. Với nơi này bạn có thể thuận tiện di chuyển về thăm nhà vườn hay đất vườn trong ngày dễ dàng.
• Phương án đi xa: bạn có thể lựa chọn tỉnh Đồng Nai, di chuyển ra các khu vực có vùng làm vườn phổ biến như: Long Khánh, Cẩm Mỹ, Cẩm Đường... hoặc phía huyện Thống Nhất.
• Ngoài ra, khu vực từ Madagui trở lên tới Bảo Lộc, Lâm Hà tỉnh Lâm Đồng có thời tiết mát mẻ, cây trái dễ trồng; Hồ Trị An, Nam Cát Tiên… cũng là lựa chọn lý tưởng để đầu tư đất vườn. Những nơi có bán kính di chuyển mở rộng ra 200-300km như trên sẽ phù hợp cho bạn đi vào 2 ngày cuối tuần.

Ưu điểm khi đầu tư đất vườn

• Rẻ hơn so với giá đất thổ cư nhưng có thể chuyển đổi thành đất thổ cư và kiếm lời
• Dễ mua do đất vườn vẫn còn khá nhiều
• Dễ bán, cho thuê nếu bạn sở hữu một mảnh đất vườn tiềm năng kinh doanh

Nhược điểm khi đầu tư đất vườn

• Cạnh tranh lớn vì hiện nay đất vườn đang là xu hướng được giới đầu tư nhà đất quan tâm
• Tốn nhiều chi phí duy trì và phát triển mảnh vườn
• Tồn tại nhiều rủi ro về mặt pháp lý

Rủi ro khi đầu tư đất vườn

• Nguy cơ dính vào đất quy hoạch
• Không thể chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất thổ cư
• Dễ phát sinh tranh chấp nếu bỏ hoang đất quá lâu
• Bị chôn vốn khi không thể kinh doanh hay bán đất

Bí quyết đầu tư đất vườn tránh rủi ro

Lựa chọn khu vực, vị trí đất

• Vị trí: tránh mua đất vườn ở những nơi xa xôi, hẻo lánh, mà nên mua ở gần hoặc cách trung tâm thành phố khoảng 35 – 40km để đảm bảo di chuyển trong điều kiện giao thông bình thường, không bị kẹt xe, không bị ngập nước. Nên ưu tiên những mảnh đất nằm trên các tuyến đường dọc theo các trục cao tốc để thuận tiện cho việc đi lại.
• View: tầm nhìn rất quan trọng khi kinh doanh homestay hay farmstay. Đó phải là nơi thoáng đãng, không u ám, không gian mát mẻ, xanh – sạch – đẹp, nếu có thêm view sông, hồ, núi, biển,… thì càng tốt.
• Loại đất: dù là kinh doanh hay chuyển đổi thành đất ở thì đất vườn bạn định mua cũng cần trồng được nhiều loại cây. Do đó nên chọn đất tốt, phì nhiêu, khí hậu ôn hòa, cây cối xanh tốt quanh năm. Đất càng phù hợp với nhiều cây trồng thì đất đó càng được đánh giá cao để xây dựng nhà vườn.
• Thế đất: mỗi khu vực khác nhau sẽ có thế đất khác nhau. Tuy nhiên nếu mục đích của bạn là xây nhà và vườn thì nên chọn đất có độ dốc khoảng 15 độ để quá trình xây dựng trở nên dễ dàng.
• Diện tích đất: để làm vườn, bạn nên mua khu đất có diện tích 1.000-2.000 m2 một lô trở lên, không nên mua diện tích quá nhỏ. Nên mua loại đất vườn đã có sẵn 50-100 m2 thổ cư thể hiện rõ trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để có thể tận dụng lợi thế xây được nhà trên đất, phần đất còn lại làm vườn.
• Tiện ích: thuận tiện đi lại, sở hữu hầu hết các tiện ích thiết yếu 
• Hạ tầng kỹ thuật: cụ thể là nơi đó phải có điện và nước để phục vụ tối ưu nhu cầu sinh sống, nghỉ dưỡng.

Tìm hiểu kĩ pháp lý khu đất

Khi mua đất vườn, bạn cần kiểm tra cẩn thận và đầy đủ giấy tờ pháp lý theo quy định của pháp luật, bao gồm sổ đỏ lô đất, đất có đang bị tranh chấp không, đất có thuộc diện thu hồi không,…

Hãy đến Phòng Tài nguyên và Môi trường để xác định đất bạn muốn mua có được chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất thổ cư hay không, bởi đây là yếu tố quyết định đến lợi nhuận của bạn. 

Nếu không thể lên thổ cư thì bạn không thể nào kinh doanh kiểu nhà vườn hoặc bán theo diện đất thổ cư được. Bạn có thể sẽ bị chôn vốn hoặc lỗ vốn trong trường hợp này.

Kiểm tra rõ quy hoạch

Nếu đất bạn định mua thuộc vào diện quy hoạch thì khi Nhà nước thu hồi đất, bạn sẽ nhận được bồi thường thấp hơn rất nhiều so với giá đất thị trường.

Vì vậy, để tránh mua phải đất quy hoạch thì bạn phải tìm hiểu thật kỹ càng từ nguồn tin chính thống tại Phòng Tài nguyên và Môi trường quận/huyện nơi mảnh đất tọa lạc. Trường hợp khu đất bạn muốn mua ở gần sông nước thì phải đảm bảo đất nằm trong hành lang an toàn.

Ngoài ra, nếu bạn mua đất vườn 100% là đất nông nghiệp, bạn phải tốn thêm tiền bạc và công sức để chuyển một phần nhỏ diện tích của lô đất này lên thổ cư.

Chăm sóc và phát triển khu đất

Nếu bạn mua đất vườn để kinh doanh thì việc chăm sóc và phát triển là một trong những yếu tố then chốt.

Nếu không thể tự mình chăm sóc thì bạn cần thuê người để thực hiện các công việc như:

• Trông coi đất đai, nhà cửa
• Lau chùi, dọn dẹp
• Chăm sóc và phát triển vườn
• Duy trì điện, nước, cáp, internet
• Giữ gìn vệ sinh môi trường

Tuy nhiên bạn cần phải thuê người làm uy tín, có trách nhiệm để tránh các thiệt hại về tài sản trong mảnh vườn.

Bạn vừa xem qua bài viết "Kinh nghiệm 'xương máu' khi đầu tư đất vườn - làm chủ xu hướng bỏ phố về quê". Ngoài ra, bạn cũng có thể tham khảo các bài viết dưới đây:

​​Thư Hân (BT)