Những 'thầy' dạy làm giàu có phải lúc nào cũng đúng khi đầu tư bất động sản?

Nhiều “thầy” dạy làm giàu nói rằng bạn có thể trở nên giàu có chỉ bằng cách làm chủ tư duy của người giàu, và nếu cố chấp làm theo tư duy của người nghèo sẽ chỉ khiến bạn trở nên nghèo hơn.

Tuy nhiên, đây là hiểu lầm lớn nhất của chúng ta về ranh giới giữa “tư duy giàu” và “tư duy nghèo”.

Trong một số trường hợp, tư duy nghèo lại là lựa chọn hợp lý, đặc biệt giữa thời điểm thị trường khó, nguồn lực hạn chế như lúc này. 

Khi thị trường khó, việc áp đặt tư duy giàu hay tư duy nghèo một cách rập khuôn có thể khiến tình hình của bạn trở nên tồi tệ hơn.

Thầy dạy làm giàu nói: Bạn phải “có gan làm giàu”, phải “nghĩ lớn”.

Nhưng khi thị trường khó, bạn không thể xúi người ta đi vay ngân hàng lãi cao để đầu cơ đất ở một vùng hẻo lánh nào đó.

Thầy dạy làm giàu nói: Bạn phải cởi mở với cái mới để đón đầu xu thế thời đại.

Nhưng khi thị trường khó, bạn không thể đầu tư vào các công cụ phái sinh tài chính rủi ro cao, rồi biện minh rằng mình không tập trung vào hiện tại trước mắt mà nhìn vào tương lai dài hạn.

Hầu hết mọi thứ trên thế giới này không chỉ có đen và trắng. Thường có một khoảng xám dài giữa hai sắc thái này. Nó đòi hỏi chúng ta phải suy nghĩ linh hoạt để đưa ra quyết định.

Trong bài viết này, chúng ta sẽ điểm qua 3 lối tư duy của các "thầy" dạy làm giàu mà sẽ dẫn đến thảm họa khi thị trường khó nhé!

Có phải người giàu lúc nào cũng tận dụng đòn bẩy tài chính?

Trong đầu tư bất động sản, việc có vay nợ hay không một mặt phụ thuộc vào tài chính của mỗi người, một mặt liên quan đến khả năng chấp nhận rủi ro.

Người ít tiền có khả năng chấp nhận rủi ro hạn chế nên thường ngại vay những khoản tiền lớn. Vì thế, nhiều “thầy” hay chê bai người nghèo không biết lợi dụng đòn bẩy để tiền đẻ ra tiền.

Nhưng khi thị trường khó, liệu lợi dụng đòn bẩy có còn là cây đũa thần để trở nên giàu có? Hay đi thẳng vào hố sâu nợ nần?

Khoản nợ phải trả có hợp lý hay không phụ thuộc vào hai điều: chi phí vốn và tính thanh khoản.

Trước tiên, hãy nói về chi phí vốn.

Chi phí vốn khi đầu tư bất động sản có thể là khoản trả trước hoặc là tài sản thế chấp của bạn, cộng với tiền lãi phải đóng hàng tháng cho ngân hàng.

Chẳng hạn bạn mua miếng đất ở quê với giá 1 tỷ, trả trước 500 triệu, còn 500 triệu mượn tiền ngân hàng và phải trả lãi hàng tháng.

Hãy tính xem, nếu bạn chuyển nhượng lại được miếng đất đó thì lợi nhuận thu được có xứng đáng với 500 triệu tiền túi ban đầu cùng với số tiền lãi mà bạn gồng đóng hàng tháng không? (chưa kể công sức và thời gian bỏ ra cho thương vụ này).

Tiếp đến, hãy xét về tính thanh khoản.

Tính thanh khoản nói một cách dễ hiểu là mức độ dễ dàng để chuyển đổi một tài sản thành tiền mặt.

Chẳng hạn như miếng đất 1 tỷ bên trên. Bạn hãy tính toán xem liệu mình có kịp chuyển nhượng miếng đất đó trước khi tiền lãi ngân hàng “ăn mất” lợi nhuận thu được hay không?

Đặc biệt khi thị trường khó, những bất động sản ở vùng sâu, vùng xa, tứ bề thiếu thốn rất khó mua đi bán lại. Có thể bạn sẽ phải ôm miếng đất đó khá lâu, đồng thời phải đóng lãi ngân hàng hàng tháng.

Vậy, xét cả chi phí vốn và tính thanh khoản, bạn vẫn sẽ vay tiền để đầu cơ khi thị trường khó chứ?

Nếu không thể trang trải được, rất có thể bạn phải trả nợ cũ bằng nợ mới. Một ngày nào đó bạn không thể vay thêm được nữa, khiến chuỗi vốn bị đứt gãy thì hậu quả rất khó lường.

Dù người giàu có khả năng chấp nhận rủi ro cao, nhưng bạn nên nhớ rằng Warren Buffett và Charlie Munger không bao giờ vay tiền để đầu tư vào cổ phiếu!

Lợi nhuận lớn thì có nên đầu tư bất chấp rủi ro?

Mọi khoản đầu tư đều có rủi ro, chỉ khác nhau ở chỗ rủi ro nằm ở mức nào.

Nhiều “thầy” dạy làm giàu cứ khuyên bạn phải luôn tư duy tích cực, không được bàn ra, nhưng không chú thích thêm rằng mọi khoản đầu tư đều phải đánh đổi giữa lợi nhuận và rủi ro.

Nếu chỉ có rủi ro mà không có lợi nhuận thì đó là chủ nghĩa côn đồ.

Nếu chỉ có lợi nhuận mà không có rủi ro thì đó không thể gọi là một khoản đầu tư. (hoặc là người ta lừa bạn đấy!).

Những người khôn ngoan mà tôi biết sẽ cố gắng đầu tư vào những bất động sản có giá trị tốt nhất cho cùng một khoản tiền (tức là lợi nhuận cao nhất cho cùng một mức độ rủi ro).

Ví dụ, bạn đang băn khoăn không biết nên đầu tư vào một miếng đất ở Lâm Đồng với kỳ vọng lợi nhuận 200% hay một căn hộ ở Cát Lái với lợi nhuận khiêm tốn hơn chỉ từ 30 - 50%?

Lợi nhuận 200% của miếng đất Lâm Đồng thoạt nghe có vẻ rất hấp dẫn nhưng bạn có chấp nhận được rủi ro đi kèm không? Khi “sốt đất” Lâm Đồng qua đi, hoặc bạn phải chôn vốn vì không ai hỏi mua miếng đất đó nữa, hoặc bạn phải chấp nhận bán lại với mức giá không đủ bù tiền giấy tờ, xăng xe đi lại giữa TP.HCM và Lâm Đồng?

Còn căn hộ Cát Lái, rủi ro bạn có thể gặp phải là những dự án mở đường - giải quyết kẹt xe có thể triển khai chậm hơn so với dự kiến. Nhưng! Kết cục, bạn vẫn sở hữu cho mình một căn hộ Sài Gòn với giá trị tăng đều hàng năm, lại còn có thể dễ dàng cho thuê kiếm lời!

Trong khi đó, nếu bạn không bán lại miếng đất ở Lâm Đồng, bạn có thể làm gì khác để sinh lời từ nó trừ việc bỏ TP.HCM về vùng cao làm vườn đây?

Dĩ nhiên, rủi ro là tương đối, bạn càng nắm nhiều thông tin thì độ chắc chắn càng cao và rủi ro càng thấp. Do đó, dù là Lý Gia Thành hay Warren Buffett, khi đầu tư đều phải tính toán trước mức độ rủi ro có thể chấp nhận được.

Đầu tư theo xu hướng có phải lúc nào cũng thắng?

Lòng tham của bạn có bị đánh động mỗi khi thấy người khác đăng hình tiền chốt lời trên mạng xã hội không?

Khi bạn lân la hỏi thăm thì các “thầy” chỉ bạn đầu tư đất ở một khu vực xa xôi nào đó, thậm chí là một nơi bạn chưa từng đặt chân đến.

Sẵn lúc bạn có tiền trong tay, đầu tư thì lo vì không rành địa phương, không đầu tư thì thấy tiếc vì sợ bỏ lỡ cơ hội. Thật là thế lưỡng nan!

Nhưng bạn có biết không? Warren Buffett và Bill Gates đã là bạn trong nhiều năm, nhưng Internet nằm ngoài vùng hiểu biết của Buffett và là một loại “cơ hội” không chắc chắn dành cho ông, vì vậy ông không bao giờ đầu tư vào Microsoft!

Tương tự trường hợp của một người cô của tôi. Cô ở Sài Gòn nhưng nghe lời hàng xóm đầu tư đất ở tận Thạch Thất, Hà Nội. Cả 3 năm nay không bán ra được, cũng may là cô đầu tư bằng tiền túi chứ không vay mượn gì ai.

Nhưng gần đây cô có ra Hà Nội thăm đất thì thấy một phần đất đã bị người dân địa phương lấn chiếm, thật là phiền phức!

Vậy chẳng lẽ không nên đầu tư gì khi thị trường khó?

Chà, từ đầu đến giờ, bài viết này đã khuyên bạn không nên vay nợ để đầu cơ, không nên đầu tư bất chấp rủi ro, không nên xuống tiền khi thiếu thông tin. Vậy, khi thị trường khó, tương lai còn bất định, chẳng lẽ ta cứ ôm tiền mặt chờ thời sao?

Không, giữ tiền mặt giữa lạm phát chưa bao giờ là một ý kiến hay! Và giới tinh hoa cũng không làm thế.

Bạn không thấy sao? Thời gian gần đây nhiều ông lớn đang thâu tóm các bất động sản hạng sang, điển hình như Viva Land ở Sài Gòn.

Hay ở Trung Quốc - quốc gia đang đối diện với khủng hoảng bất động sản -  nhưng tỷ lệ tiêu thụ nhà ở cao cấp tại các thành phố lớn lại cao hơn năm ngoái!

Cuối cùng thì các “thầy” dạy làm giàu cũng có một lời khuyên đúng. Hãy đầu tư dài hạn! Và bất động sản vẫn luôn là tài sản thích hợp để đầu tư dài hạn, lại còn chống lạm phát hiệu quả.

Tầm nhìn dài hạn là chìa khóa dẫn lối đến thịnh vượng. Điểm mấu chốt là bạn phải chọn lọc được bất động sản an toàn giữa thời biến động, đồng thời phù hợp với tài chính của chính bạn. Và đừng quên 3 nguyên tắc bên trên nhé!

Bạn vừa xem qua bài viết "​Những 'thầy' dạy làm giàu có phải lúc nào cũng đúng khi đầu tư bất động sản?". Ngoài ra, bạn cũng có thể tham khảo các bài viết dưới đây: