Những nhà đầu tư Nhật Bản thích 'bắt đáy'
Vào cuối những năm 1980, các nhà đầu tư lớn của Nhật Bản đã có màn thua thảm hại khi bước vào thị trường bất động sản thương mại Mỹ, khi họ mua những tòa nhà biểu tượng như Trung tâm Rockefeller ở New York ngay trước khi thị trường lao dốc.
Giờ đây, một số tổ chức đầu tư và công ty bất động sản của Nhật Bản đã quay trở lại, nhưng lần này mục tiêu không còn là phô trương với những thương vụ mua lại những tài sản mang tính biểu tượng nữa. Thay vào đó, họ tập trung vào việc đa dạng hóa danh mục đầu tư dài hạn và tìm kiếm những món hời trong khi thị trường khó khăn.
Theo dữ liệu từ MSCI Real Assets, tính đến ngày 11 tháng 12 năm 2023, các nhà đầu tư Nhật Bản đã đổ 3.7 tỷ USD vào bất động sản thương mại tại khu vực châu Mỹ, mức cao nhất kể từ năm 2016.
Makoto Sakuma, một nhà nghiên cứu tại Viện Nghiên cứu NLI, thuộc Nippon Life Insurance, cho biết: “Có thể có những người cần bán tài sản do khó khăn tài chính, đây sẽ là cơ hội để thực hiện giao dịch với mức giá hợp lý. Bởi vì bất động sản là một khoản đầu tư dài hạn, các nhà đầu tư Nhật Bản nên tìm kiếm các cơ hội khi thị trường đang đi xuống thay vì khi nó đang nóng lên.”
Nguồn: MSCI Real Assets
Vào tháng 6, công ty bất động sản Mori Trust có trụ sở tại Tokyo cho biết họ đã đầu tư vào 245 Park Avenue, một tòa nhà văn phòng cạnh Nhà ga Trung tâm Grand Central ở Manhattan, do SL Green Realty đồng sở hữu. Mori Trust cho biết họ đã chi 100 tỷ Yên, tương đương 700 triệu USD, cho phần sở hữu của mình trong tòa nhà cộng với việc cải tạo.
Một đại diện của Mori Trust cho biết công ty đã sử dụng nguồn vốn riêng cho khoản đầu tư này. “Trong môi trường tài chính hiện tại của Mỹ, một bên tham gia thị trường như chúng tôi không cần nguồn tài chính từ bên thứ ba, do đó có lợi thế cạnh tranh trên thị trường bất động sản Mỹ.”
Mặc dù Mori Trust thừa nhận việc người Mỹ làm việc tại nhà tăng cao đã khiến thị trường bất động sản văn phòng đình trệ, tuy nhiên nhu cầu của người thuê vẫn tốt đối với những không gian chất lượng hàng đầu và bất động sản Midtown Manhattan sẽ có tiềm năng cao sau khi cải tạo. Họ cho biết sẽ mua thêm bất động sản văn phòng nếu tìm thấy những tòa nhà nổi bật.
Các thương vụ khác trong năm 2023 của các nhà đầu tư Nhật Bản bao gồm việc nhà mạng di động KDDI mua ba trung tâm dữ liệu ở Toronto với giá 1.35 tỷ đô-la Canada. Vào tháng 11, một quỹ do công ty bất động sản Mitsubishi Estate có trụ sở tại Tokyo đồng sáng lập cho biết đã mua một khu phức hợp văn phòng và bán lẻ ở Sydney, chi tương đương khoảng 700 triệu đô la Mỹ cho việc mua lại và cải tạo.
Đối với các nhà đầu tư tổ chức Nhật Bản, bất động sản nước ngoài hấp dẫn vì lợi nhuận thường cao hơn so với trong nước. Các nhà đầu tư có thể huy động vốn giá rẻ nhờ lãi suất thấp của Nhật Bản.
Những nước đi cẩn thận, đa dạng hóa danh mục đầu tư
Nippon Life, công ty bảo hiểm lớn nhất Nhật Bản tính theo tài sản (khoảng 555 tỷ USD), là điển hình cho sự tái đầu tư mạnh mẽ vào bất động sản nước ngoài. Vài thập kỷ trước, Nippon Life gặp nhiều khó khăn trong việc quản lý các tài sản ở xa từ Tokyo, do đó bắt đầu giảm bớt danh mục đầu tư nước ngoài vào những năm 1990 và cuối cùng đã bán hết các tòa nhà. Tuy nhiên, năm 2018, họ đã quay trở lại thị trường này, lần này thông qua việc đầu tư vào các quỹ bất động sản.
Tính đến cuối tháng 9, tổng giá trị tài sản bất động sản của Nippon Life tại Mỹ, Châu Âu và Châu Á đạt khoảng 3.9 tỷ USD. Ông Yu Kosaka, Phó Trưởng phòng Kế hoạch Tài chính và Đầu tư của Nippon Life, cho biết công ty đặt mục tiêu tăng gấp đôi con số này trong những năm tới. Ông cho biết, với tầm nhìn dài hạn, bất động sản phù hợp với chiến lược đầu tư của công ty bảo hiểm, mặc dù tính thanh khoản không cao như cổ phiếu, nhưng hứa hẹn mang lại lợi nhuận vững chắc trong dài hạn.
Ông Takafumi Satake, đồng nghiệp của ông Kosaka, người phụ trách các khoản đầu tư thay thế, chia sẻ rằng Nippon Life hiện đang hạn chế đầu tư vào bất động sản văn phòng do tỷ lệ trống cao và nhu cầu yếu do ảnh hưởng của đại dịch.
Trong 10 tháng đầu năm 2023, Nhật Bản đứng hàng thứ 5 toàn cầu về đầu tư xuyên biên giới vào bất động sản thương mại, so với vị trí thứ 16 vào năm 2022, theo MSCI. Chỉ xếp sau Mỹ, Singapore, Canada và Hong Kong.
Tuy nhiên, các nhà đầu tư Nhật Bản vẫn phải đối mặt với rủi ro chu kỳ này có thể không đảo ngược suôn sẻ như những chu kỳ đi xuống trước đó.
Tỷ lệ trống vẫn cao ở những thành phố như New York và San Francisco, và dự kiến sẽ leo cao hơn khi nhiều hợp đồng thuê hết hạn và người thuê thu hẹp quy mô. Một nghiên cứu mới được cập nhật bởi các nhà kinh tế tại ba trường đại học Mỹ cho thấy giá trị lâu dài của các tòa nhà văn phòng ở Thành phố New York giảm 49% do xu hướng làm việc từ xa tăng cao.
Các nhà đầu tư tổ chức Nhật Bản đang đối phó với rủi ro này bằng cách đầu tư vào nhiều loại hình và thị trường bất động sản khác nhau.
Quỹ Đầu tư An sinh Chính phủ Nhật Bản (GPIF), quản lý khoảng 219 nghìn tỷ Yên, tương đương 1,5 nghìn tỷ USD tài sản, bắt đầu đầu tư vào bất động sản toàn cầu vào năm 2018 thông qua các quỹ bất động sản do các công ty khác quản lý. Vào năm 2023, quỹ đã cam kết đầu tư 500 triệu USD vào mỗi quỹ bất động sản do Blackstone và Brookfield quản lý.
GPIF được phép đầu tư đến 5% tài sản của mình vào các tài sản thay thế, một loại hình bao gồm bất động sản cũng như cổ phần tư nhân và cơ sở hạ tầng. Kể từ cuối tháng 3 năm 2023, 45% khoản đầu tư bất động sản của quỹ này nằm ở Mỹ, tiếp theo là 25% ở Nhật Bản, 8% ở Anh và 7% ở Úc.
GPIF cho biết họ tin rằng lợi nhuận dài hạn của mình sẽ tăng lên thông qua các khoản đầu tư tài sản thay thế.
Bạn vừa xem qua bài viết "Nhà đầu tư Nhật Bản ‘tái xuất’ với bất động sản nước ngoài, với bài học kinh nghiệm từ những năm 1990". Ngoài ra, bạn cũng có thể tham khảo các bài viết dưới đây:
- Kinh doanh tại mặt tiền đang “sống khỏe” ở Mỹ
- 6 lý do 'tế nhị' khiến giá nhà không thể giảm sâu
- Warren Buffett có thật sự không bao giờ đầu tư vào bất động sản?
- 5 dấu hiệu cho thấy thị trường sắp chạm đáy, bạn nên mua nhà càng sớm càng tốt
- The Sholi: Ra cửa thấy Thịnh vượng, Về nhà thấy Bình an
- Một khủng hoảng khác đang đến: Thiếu nguồn cung!
- Bí ẩn dãy nhà phố trăm năm thịnh vượng bên hông chợ Bình Tây
- Đây là thời cơ của bất động sản đa công năng!
- Gucci, Chanel và các thương hiệu xa xỉ khác chi mạnh tay vào bất động sản
- Thị trường bất động sản phục hồi là điều hiển nhiên, vì 7 lý do sau đây
- Đầu tư thiểu số: Vì sao tôi mua Shophouse thời điểm này?
- Tụ tài vượng khí với 6 thế mạnh thương mại tại The Sholi
Theo WSJ
Nhật Bản