9 màn kịch Lừa đảo mua bán nhà đất, cần biết để phòng tránh!

Lừa đảo mua bán nhà đất #1: Bán nhà đất qua vi bằng

Lừa đảo mua bán nhà đất qua vi bằng thường gặp khi kẻ lừa đảo muốn bán những mảnh đất xấu, không đủ pháp lý, phân lô trái phép, hợp đồng mua bán bằng giấy viết tay với những lời cam kết đất này đã có vi bằng do cơ quan thừa phát lại cấp.

Thực chất, vi bằng không có giá trị pháp lý trong mua bán nhà đất và người mua có thể “tay trắng” khi vừa mất tiền vừa không có nhà đất.

1. Vi bằng là gì?

Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định 08/2020/NĐ-CP ngày 08/01/2020.

2. Giá trị pháp lý của vi bằng

Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.
Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.

3. Thừa phát lại là ai?

Thừa phát lại là người có đủ tiêu chuẩn được Nhà nước bổ nhiệm để thực hiện tống đạt, lập vi bằng, xác minh điều kiện thi hành án dân sự, tổ chức thi hành án dân sự theo quy định của Nghị định này và pháp luật có liên quan; trong đó:

Tống đạt là việc thông báo, giao nhận giấy tờ, hồ sơ, tài liệu do Thừa phát lại thực hiện theo quy định của pháp luật;
Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định.

4. Thừa phát lại làm những công việc gì?

Tống đạt giấy tờ, hồ sơ, tài liệu theo quy định của pháp luật;
Lập vi bằng theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định;
Xác minh điều kiện thi hành án theo yêu cầu của đương sự và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan theo quy định của pháp luật;
Tổ chức thi hành các bản án, quyết định của Tòa án theo yêu cầu của đương sự theo quy định.

5. Thừa phát lại có được kiêm nhiệm hành nghề công chứng, luật sư không?

Người làm Thừa phát lại sẽ không được quyền làm những công việc sau đây:

Tiết lộ thông tin về việc thực hiện công việc của mình, trừ trường hợp pháp luật quy định khác;
Sử dụng thông tin về hoạt động của Thừa phát lại để xâm hại quyền, lợi ích hợp pháp của cá nhân, cơ quan, tổ chức;
Đòi hỏi thêm bất kỳ khoản lợi ích vật chất nào khác ngoài chi phí đã được ghi nhận trong hợp đồng;
Kiêm nhiệm hành nghề công chứng, luật sư, thẩm định giá, đấu giá tài sản, quản lý, thanh lý tài sản;
Trong khi thực thi nhiệm vụ, Thừa phát lại không được nhận làm những việc liên quan đến quyền, lợi ích của bản thân và những người thân thích của mình, bao gồm: Vợ, chồng, con đẻ, con nuôi; cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, bác, chú, cậu, cô, dì và anh, chị, em ruột của Thừa phát lại, của vợ hoặc chồng của Thừa phát lại; cháu ruột mà Thừa phát lại là ông, bà, bác, chú, cậu, cô, dì;
Các công việc bị cấm khác theo quy định của pháp luật.

Như vậy, Thừa phát lại không có quyền thực hiện việc công chứng, chứng thực cũng như kiêm nhiệm các chức danh khác như công chứng viên, luật sư.

lua-dao-mua-ban-nha-dat-1 — Lừa đảo mua bán nhà đất vô cùng phổ biến trên thị trường, nhưng không phải ai cũng có thể nhận ra sớm!

Lừa đảo mua bán nhà đất #2: Chiếm dụng tiền đặt cọc

Việc Địa ốc Alibaba, Hoàng Kim Land chiếm đoạt tiền cọc của hàng nghìn khách hàng dựa trên những dự án “ma” (dự án không có thật) là điển hình cho hình thức lừa đảo mua bán nhà đất này.

Để thực hiện hành vi này, môi giới sẽ mời khách hàng đi xem đất có vị trí đẹp, tiềm năng phát triển tuy nhiên đó là những khu đất trong diện quy hoạch công trình công cộng hoặc đất chưa được phê duyệt xây dựng bất kỳ dự án nào.

Khi khách hàng thấy tận mắt khu đất đó, kèm theo bản vẽ phối cảnh, phân lô bắt mắt mà lại được bán với giá thấp hơn thị trường sẽ khiến họ mất cảnh giác vì lợi ích trước mắt và sập bẫy.

Bên cạnh đó, để tăng độ tin cậy cho khu đất, nhóm đối tượng lừa đảo cũng đóng giả thành người đến xem đất, chen chúc nhau giành mua. Người muốn mua thật sự sẽ bị thao túng tâm lí và sẵn sàng chốt cọc, thanh toán ngay để không bỏ lỡ món hời.

Và tất nhiên kể cả giấy tờ, hợp đồng đặt cọc, khu đất đều là giả và người mua sẽ mất trắng khoản tiền cọc đó.

Lừa đảo mua bán nhà đất #3: Một tài sản nhà đất nhưng bán cho nhiều người

Bán cũng một ngôi nhà cho nhiều người là một cách lừa đảo mua bán nhà đất dễ dàng và phổ biến, nguy hiểm hơn là người mua rất khó để nhận ra mình bị lừa.

Đầu tiên, kẻ lừa đảo sẽ đăng tin rao bán nhà đất với mức giá hấp dẫn hơn nhiều so với thị trường nhưng vẫn có đầy đủ giấy tờ xác thực, hình ảnh, sổ hồng,... để thu hút nhiều người tiếp cận.

Sau khi được khách hàng chủ động tìm tới, kẻ lừa đảo sẽ đưa ra rất nhiều lý do cụ thể để dụ dỗ khách đặt cọc tiền hoặc chồng tiền một phần mà chỉ viết cam kết bằng giấy viết tay.

Với hình thức đó, những kẻ lừa đảo sẽ lấy được tiền cọc của nhiều khách hàng và ôm số tiền lớn này cao chạy xa bay.

Cam kết viết tay không có giá trị pháp lý nên khi biết mình bị lừa, việc khởi kiện để lấy lại tiền cũng vô cùng phức tạp và mất nhiều thời gian.

Lừa đảo mua bán nhà đất #4: Mua bán nhà đất bằng sổ giả, giấy tờ giả

Với hình thức lừa đảo mua bán nhà đất bằng sổ giả, giấy tờ giả, cả người mua và người bán đều có thể trở thành đối tượng của kẻ lừa đảo.

Đối với người bán, những kẻ lừa đảo sẽ đóng vai trò là một người mua nhà và cần xem sổ, lấy thêm thông tin sổ để xác thực. Lúc này, kẻ lừa đảo sẽ lợi dụng các thông tin đó để có thể làm sổ và giấy tờ giả. Những lần gặp tiếp theo, kẻ lừa đảo sẽ nhân lúc chủ nhà không để ý và tráo đổi giữa sổ giả với sổ thật nhằm chiếm đoạt ngôi nhà đó.

Đối với người mua, kẻ lừa đảo có thể chính là chủ đất hoặc chỉ là người ủy quyền. Họ sẽ làm nhiều bộ hồ sơ, giấy tờ giả để bán nhà đất này cho nhiều người khác nhau cùng lúc và chiếm đoạt tiền đặt cọc, thậm chí tiền bán cả ngôi nhà với số giấy tờ giả đó.

Lừa đảo mua bán nhà đất #5: Đóng vai người mua nhà đất để đẩy giá lên cao

Hình thức lừa đảo mua bán nhà đất này xảy ra khi khách hàng định mua và đã đến xem nhà đất nhưng lưỡng lự với mức giá người bán đưa ra.

Lúc này, người bán sẽ cho một người khác tự xưng là đại gia, giàu có và làm ăn lớn đến hỏi mua chính nhà đất đó với giá cao, thậm chí là đặt cọc một số tiền lớn.

Khi đó, người mua sẽ không hề suy nghĩ mà chồng tiền ngay với cơ hội bán lại được cho vị đại gia kia để kiếm lời.

Tất nhiên, không có vị đại gia nào ở đây cả. Khách hàng sẽ mua phải nhà đất đắt hơn nhiều so với thị trường và thậm chí là còn bị vướng pháp lý.

Lừa đảo mua bán nhà đất #6: Bán nhà đất đang bị kê biên

Nếu người mua nhà không tìm hiểu kỹ lý lịch của chủ nhà, của nhà đất mà họ rao bán thì dễ rơi vào bẫy lừa đảo mua một căn nhà của người đang phải thi hành án.

Giữa lúc tòa tuyên án đến khi thi hành án, những người này sẽ tìm cách bán nhanh nhà với mức giá hấp dẫn để nhanh chóng lấy tiền mặt. Sau đó, họ sẽ tẩu tán khoản tiền này thay vì để thi hành án theo yêu cầu của tòa án.

Theo quy định của pháp luật, tài sản đang bị kê biên là không được phép mua bán, nên nếu người mua đặt cọc hay trả thẳng tiền mua nhà đất này thì khả năng cao sẽ mất trắng.

lua-dao-mua-ban-nha-dat-2 — Không ít người dân bị lừa đảo mua phải đất nông nghiệp, đất trồng lúa không được phép lên thổ cư.

Lừa đảo mua bán nhà đất #7: Bán đất trồng cây, đất trồng lúa

Trường hợp người dân tìm đất để xây nhà an cư nhưng bị người bán lừa mua phải đất trồng cây, đất trồng lúa giá cao, với cam kết rằng sẽ công chứng sang tên, chuyển đổi lên thổ cư trong vòng 3 tháng kể từ khi ký hợp đồng mua bán cũng rất phổ biến trong các chiêu trò lừa đảo mua bán nhà đất.

Tuy nhiên sau hơn nửa năm thanh toán 98% giá trị lô đất, đất vẫn là đất nông nghiệp không được phép xây dựng. Nếu muốn bán lại thì người dân phải hạ giá đất thấp hơn giá lúc mua rất nhiều mới có thể bán được. Trường hợp xấu nhất là phải ôm miếng đất trong khi thuê trọ hằng tháng vì không thể xây nhà.

Lừa đảo mua bán nhà đất #8: Bán nhà trong dự án chưa có chứng thư bảo lãnh của ngân hàng

Theo quy định tại khoản 1, điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản: Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

Tại khoản 2 điều 56 luật này có quy định thêm: "Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua".

Tuy nhiên, nhiều khách hàng đi mua căn hộ chung cư, tài sản hình thành trong tương lai lại bỏ qua giấy tờ này, không biết lợi ích mang lại.

Theo Khoản 4, Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản: Khách hàng mua dự án được ngân hàng thương mại đủ năng lực bảo lãnh, khi chủ đầu tư mất năng lực tài chính hay chậm bàn giao nhà so với hợp đồng, ngân hàng bảo lãnh sẽ đứng ra hoàn trả số tiền khách hàng (nếu họ bắt buộc) đã đóng và các khoản tiền khác theo hợp đồng.

Nếu khách hàng mua nhà trong dự án chưa có chứng thư bảo lãnh của ngân hàng, khi chủ đầu tư không uy tín ôm tiền bỏ chạy hoặc dự án đóng băng, thì coi như mất hết tiền cọc và các khoản tiền thuế phí.

Lừa đảo mua bán nhà đất #9: Mạo danh chủ đầu tư uy tín lừa bán đất

Kẻ lừa đảo sẽ làm giả website chủ đầu tư, sử dụng trái phép hình ảnh, tài liệu sai lệch về dự án và ghi số điện thoại giả mạo. Thậm chí còn đăng thông tin thay mặt chủ dự án nhận tiền cọc, tiền giữ chỗ và đưa ra giá bán thấp hơn nhiều so với giá chủ đầu tư dự kiến bán.

Đây là chiêu trò lừa đảo mua bán nhà đất không hiếm trên thị trường, đã có hàng loạt chủ đầu tư lớn có uy tín phải lên tiếng về tình trạng bị mạo danh thương hiệu, tố cáo nhiều cá nhân, tổ chức lập website mạo danh công ty để thực hiện hành vi lừa đảo khách hàng.

Nếu người mua cả tin, không tìm hiểu kỹ, ham mua giá rẻ thì sẽ dễ dàng rơi vào bẫy của những kẻ lừa đảo và mất tiền.

Bạn vừa xem qua bài viết "9 màn kịch Lừa đảo mua bán nhà đất, cần biết để phòng tránh!". Ngoài ra, bạn cũng có thể tham khảo các bài viết dưới đây:

Lạc Yên (BT)