4 lưu ý khi đặt cọc mua bán nhà đất để tránh xảy ra tranh chấp

Lưu ý #1 khi đặt cọc mua bán nhà đất: Mức phạt cọc

Thông thường, nếu một hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất diễn ra suôn sẻ, khoản tiền đặt cọc hiển nhiên được khấu trừ vào tổng số tiền bên mua phải trả cho bên bán. Tuy nhiên trong một số trường hợp, việc phát sinh tranh chấp sẽ bắt nguồn từ việc mua bán không thành công do lỗi của bên mua hoặc bên bán.

Theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, mức phạt cọc khi có tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất được thực hiện theo nguyên tắc sau:

• Nếu bên đặt cọc mua đất từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.
• Nếu bên nhận đặt cọc bán đất từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải có nghĩa vụ trả lại cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.

Trường hợp các bên có thỏa thuận khác và có ghi nhận trong hợp đồng cọc về mức phạt cọc như phạt gấp đôi, gấp ba lần số tiền đặt cọc thì thực hiện theo thỏa thuận đó.

Trong vấn đề phạt cọc, các trường hợp tranh chấp thường gặp là:

• Bên bán có lỗi nhưng không chịu trả lại tiền cọc cho bên mua
• Bên mua không nhận được tiền phạt cọc theo thỏa thuận đặt cọc dù bên bán đơn phương chấm dứt hợp đồng, không muốn bán nhà đất nữa
• Bên mua có lỗi nhưng đòi lại tiền đặt cọc, thậm chí tìm đủ lý do để phạt ngược bên bán,…

Lưu ý #2 khi đặt cọc mua bán nhà đất: Quyền và nghĩa vụ giữa các bên

Tranh chấp phát sinh về quyền và nghĩa vụ giữa các bên trong khi thực hiện hợp đồng đặt cọc hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường là do một trong hai bên không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình theo hợp đồng, gây thiệt hại đến quyền lợi của bên kia.

Tranh chấp về quyền và nghĩa vụ giữa các bên thường liên quan đến các điều, khoản, nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc như:

• Không thực hiện đúng nghĩa vụ giao tiền đặt cọc mua đất
• Không giao tiền đúng theo thời hạn đặt cọc mua bán đất
• Bên nhận đặt cọc tiếp tục đưa quyền sử dụng đất vào một giao dịch khác
• Thông tin về đất trong hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất không đúng với thực tế, ví dụ như sai lệch diện tích, mốc ranh giới…

Lưu ý #3 khi đặt cọc mua bán nhà đất: Điều kiện chuyển nhượng nhà đất

Theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013, đất phải đáp ứng những điều kiện cụ thể như sau mới được phép chuyển nhượng:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• Đất không có tranh chấp
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
• Đất còn trong thời hạn sử dụng

Như vậy, để có thể thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chủ sử dụng đất, thửa đất phải phải đáp ứng đủ các điều kiện nêu trên.

Lưu ý #4 khi đặt cọc mua bán nhà đất: Đã nhận tiền cọc thì không có quyền bán đất

Chủ sở hữu nhà đất sẽ là người trực tiếp thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất. Trường hợp là người khác thực hiện thay thì cần phải được sự đồng ý của chủ sở hữu thông qua văn bản ủy quyền được công chứng chứng thực.

Tuy nhiên, thực tế vẫn có những trường hợp người nhận đặt cọc, ký kết hợp đồng đặt cọc lại không có quyền sử dụng đất hoặc chỉ có quyền một phần (đất là tài sản chung của vợ chồng, đất chung sổ…). Đôi khi, cũng có trường hợp người đồng sở hữu tài sản trên lại muốn thực hiện một giao dịch mua bán khác. Điều này dẫn đến khó khăn trong việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, dễ phát sinh tranh chấp với bên đặt cọc.

Các hình thức giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Nếu phát phát sinh tranh chấp, hai bên có thể giải quyết qua 3 hình thức sau đây: 

Tự thương lượng

Thương lượng là cách giải quyết thông qua việc các bên tranh chấp cùng nhau bàn bạc, tự dàn xếp, tháo gỡ những bất đồng phát sinh, từ đó đi đến thoả thuận thống nhất.

Đây là hình thức giải quyết  tranh chấp hợp đồng đặt cọc đơn giản, tiết kiệm thời gian nhất.

Hòa giải với sự tham gia của bên thứ ba

Hòa giải là phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc với sự tham gia của bên thứ ba làm trung gian hòa giải để hỗ trợ, giải thích, thuyết phục các bên tìm kiếm các giải pháp nhằm loại trừ tranh chấp. 

Bên thứ ba có thể là người am hiểu pháp luật, có uy tín như Luật sư hoặc thông qua hòa giải viên cơ sở.

Khởi kiện ra Tòa án 

Khởi kiện là phương thức giải quyết tranh chấp theo thủ tục tố tụng dân sự thông qua Tòa án. Người cho rằng quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm sẽ nộp hồ sơ khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền. 

Bản án hay quyết định của Tòa án về vụ tranh chấp buộc các bên có nghĩa vụ thi hành, nếu các bên tranh chấp không tự nguyện tuân thủ thì có thể bị cưỡng chế thi hành.

Đây là hình thức giải quyết tranh chấp tối ưu để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên.

Bạn vừa xem qua bài viết "4 lưu ý khi đặt cọc mua bán nhà đất để tránh xảy ra tranh chấp". Ngoài ra, bạn cũng có thể tham khảo các bài viết dưới đây:​