1. Không được bán nhà khi người bán không đủ điều kiện sở hữu nhà
Theo Điều 8 Luật Nhà ở năm 2014 quy định điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam như sau:
“1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam; đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài phải có đủ điều kiện quy định tại Điều 160 của Luật này.”
Điều 160 Luật Nhà ở năm 2014 có quy định về điều kiện tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam như sau:
- Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài được quy định tại điểm a khoản 1 Điều 159 của Luật Nhà ở năm 2014 thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư và có nhà ở được xây dựng trong dự án.
- Đối với tổ chức nước ngoài được quy định tại điểm b khoản 1 Điều 159 của Luật Nhà ở năm 2014 thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư/giấy tờ liên quan đến việc được phép hoạt động tại Việt Nam do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp.
- Đối với cá nhân nước ngoài được quy định tại điểm c khoản 1 Điều 159 của Luật Nhà ở năm 2014 thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc các trường hợp được hưởng quyền ưu đãi/miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật.
Nếu người bán là người nước ngoài không đủ điều kiện quy định tại Điều 160 Luật Nhà ở và không được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì không được sở hữu hay mua bán nhà đất tại Việt Nam.
2. Không được bán nhà khi người bán không sở hữu nhà hợp pháp
Điều 8 Luật Nhà ở năm 2014 quy định điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam như sau:
"2. Có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức sau đây:
a) Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, thông qua hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp luật;
b) Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, thông qua hình thức mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản); mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật;
c) Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì thông qua các hình thức quy định tại khoản 2 Điều 159 của Luật này."
Nếu người bán không sở hữu nhà hợp pháp theo Điều 8 Luật nhà ở thì không được phép bán nhà.
3. Không được bán nhà khi nhà không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo Khoản 1 Điều 118 Luật nhà ở năm 2014 quy định về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch:
"1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều này"
Khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở: Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:
a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;
b) Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;
c) Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tạikhoản 4 Điều 62 của Luật này;
d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;
đ) Nhận thừa kế nhà ở;
e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.
Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.
4. Không được bán nhà khi nhà thuộc diện đang tranh chấp
Theo Khoản 1 Điều 118 Luật nhà ở năm 2014 quy định Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện:
"b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn"
Lưu ý: Điều kiện quy định tại điểm này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
5. Không được bán nhà khi nhà đang bị kê biên
Theo Khoản 1 Điều 118 Luật nhà ở năm 2014 quy định Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện:
"c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền"
Lưu ý: Điều kiện quy định tại điểm này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
6. Không được bán nhà khi nhà đã có quyết định thu hồi đất
Theo Khoản 1 Điều 118 Luật nhà ở năm 2014 quy định Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện:
"d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền."
Nếu nhà không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), nhà đang bị tranh chấp, bị kê biên để thi hành án hoặc nhà có thông báo thu hồi, giải toả đều không được phép giao dịch mua bán.
7. Không được bán nhà khi nhà thuộc sở hữu của Nhà nước
Theo Khoản 1 Điều 62 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, không được bán nhà ở cũ thuộc sở hữu Nhà nước trong các trường hợp sau:
"a) Nhà ở nằm trong khu vực quy hoạch xây dựng nhà ở công vụ, quy hoạch xây dựng công trình trọng điểm quốc gia hoặc công trình trọng điểm cấp tỉnh;
b) Nhà ở đã có quyết định thu hồi đất, thu hồi nhà của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
c) Nhà không có nguồn gốc là nhà ở nhưng đang bố trí làm nhà ở và thuộc diện đang thực hiện xử lý, sắp xếp lại nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước;
d) Nhà ở gắn liền với di tích lịch sử, văn hóa đã được xếp hạng theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở nằm trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng làm nhà ở công vụ, công sở, trụ sở làm việc, trường học, bệnh viện, công viên, công trình phục vụ mục đích công cộng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
đ) Nhà chung cư bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng đã có kết luận kiểm định chất lượng của Sở Xây dựng nơi có nhà chung cư; căn hộ chung cư không khép kín chưa được Nhà nước cải tạo lại, trừ trường hợp người thuê đã tự cải tạo trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành và việc sử dụng độc lập, tự nguyện, có sự đồng thuận thông qua cam kết bằng văn bản đề nghị được mua;
e) Nhà biệt thự nằm trong danh mục không thuộc diện được bán mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã báo cáo và đã được Thủ tướng chấp thuận trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành."
Nếu nhà thuộc sở hữu của Nhà nước trong các trường hợp trên thì không được giao dịch mua bán.
8. Không được bán đất khi đất đã hết thời hạn sử dụng
Theo Điều 126 Luật Đất đai 2013, đất sử dụng có thời hạn là:
- Đất nông nghiệp được giao cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo Khoản 1, 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 Luật Đất đai 2013 có thời hạn 50 năm.
- Đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân thuê có thời hạn không quá 50 năm.
- Đất được giao, cho thuê cho tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư (DAĐT); người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các DAĐT tại Việt Nam.
- Đất cho thuê để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao có thời hạn không quá 99 năm.
- Đất cho thuê thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn có thời hạn không quá 5 năm.
- Đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính quy định và các công trình công cộng có mục đích kinh doanh theo khoản 2 Điều 147 Luật Đất đai 2013 có thời hạn không quá 70 năm.
Nếu đất quá thời hạn sử dụng sẽ được Nhà nước thu hồi và không được giao dịch mua bán.
9. Không được bán nhà khi người mua không đủ điều kiện được phép mua
Tại Điều 191 Luật Đất đai 2013 quy định những trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất bao gồm:
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Như vậy, nếu người sử dụng đất (người bán hoặc người tặng cho) có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013 nhưng người mua, người nhận tặng cho quyền sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp trên thì không được phép sang tên sổ đỏ (bị cấm sang tên sổ đỏ).
Bạn vừa xem qua bài viết "9 trường hợp không được bán nhà" Ngoài ra, bạn cũng có thể tham khảo các bài viết dưới đây:
- Hướng dẫn các giấy tờ, thủ tục cho việc bán nhà
- Muốn tự bán nhà không qua môi giới, hãy lưu ý 6 điều sau đây!
- Chung cư có sổ hồng vĩnh viễn không? Cần phải nắm rõ để tránh rắc rối về sau
- Tiền đặt cọc thuê nhà bao nhiêu? Có lấy lại được không?
- 4 lưu ý khi đặt cọc mua bán nhà đất để tránh xảy ra tranh chấp
- 5 yếu tố đảm bảo thị trường BĐS vẫn phát triển mạnh trong dài hạn, yếu tố thứ 3 ít người nghĩ đến
- Ngày nay môi giới nhiều quá, làm sao để tôi biết ai là môi giới đáng tin cậy?
- Danh sách căn hộ Quận 2 cho thuê dưới 6 triệu/tháng
- Muốn ngủ ngon, sống khỏe phải tránh xa 4 hướng đặt giường ngủ này!
không được bán nhà- bán nhà