Hướng dẫn các giấy tờ, thủ tục cho việc bán nhà

1. Hồ sơ công chứng hợp đồng mua bán nhà đất

Căn cứ Điều 40 và Điều 41 Luật Công chứng 2014 thì các bên cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm các giấy tờ sau:

Đối với bên bán nhà

• ​Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ)
• Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu
• Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (đăng ký kết hôn hoặc xác nhận độc thân)
• Hợp đồng ủy quyền (nếu bán thay người khác)

Đối với bên mua nhà

• Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu
• Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân

Phiếu yêu cầu công chứng thường do bên mua điền theo mẫu của tổ chức hành nghề công chứng. Các bên có thể soạn trước hợp đồng.

2. Trình tự, thủ tục công chứng hợp đồng mua bán nhà đất

Bước 1. Tiếp nhận yêu cầu công chứng

Đánh giá yêu cầu của pháp luật với người công chứng:

Cá nhân phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ (nếu không sẽ từ chối yêu cầu công chứng).

Kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ công chứng:

• Trường hợp 1: Hồ sơ đầy đủ, đúng pháp luật thì thụ lý và ghi vào sổ công chứng.
• Trường hợp 2: Hồ sơ chưa đầy đủ thì yêu cầu bổ sung.

Bước 2. Thực hiện công chứng

Trường hợp 1. Nếu các bên có hợp đồng soạn trước

• Công chứng viên phải kiểm tra dự thảo hợp đồng
• Nếu đáp ứng được yêu cầu thì chuyển sang đoạn tiếp theo
• Nếu không đúng hoặc có vi phạm thì yêu cầu sửa, nếu không sửa thì từ chối công chứng

Trường hợp 2. Với hợp đồng công chứng viên soạn thảo theo yêu cầu người công chứng

• Người yêu cầu công chứng (2 bên mua bán) đọc lại toàn bộ hợp đồng để kiểm tra và xác nhận vào hợp đồng
• Người yêu cầu công chứng ký vào từng trang của hợp đồng (việc ký phải thực hiện trước mặt công chứng viên)
• Công chứng viên yêu cầu các bên xuất trình bản chính các giấy tờ có trong hồ sơ để đối chiếu
• Ghi lời chứng, ký và đóng dấu

Những lưu ý khi công chứng hợp đồng mua bán đất:

• Phải công chứng tại các tổ chức công chứng trong phạm vi tỉnh nơi có nhà đất.
• Được công chứng tại tổ chức công chứng: Gồm Phòng công chứng (đơn vị sự nghiệp của Nhà nước) và Văn phòng công chứng (tư nhân).

Việc công chứng có thể được thực hiện ngoài trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng trong trường hợp người yêu cầu công chứng là người già yếu, không thể đi lại được…

Thời hạn công chứng:

• Không quá 02 ngày làm việc
• Với hợp đồng, giao dịch có nội dung phức tạp thì thời hạn công chứng có thể kéo dài hơn nhưng không quá 10 ngày làm việc.

3. Các loại phí công chứng hợp đồng mua bán nhà đất

Theo khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC, phí công chứng hợp đồng mua bán nhà đất được tính như sau:

Trường hợp 1. Chỉ có đất

Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được tính trên giá trị quyền sử dụng đất.

Trường hợp 2. Đất có nhà ở, công trình xây dựng trên đất

Phí công chứng tính trên tổng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất, giá trị nhà ở, công trình xây dựng trên đất.

Hoàn tất thủ tục, nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu đất

Sau khi hoàn tất tất cả các thủ tục xử lý mua bán nhà đất và thuế thu nhập, người mua sẽ đến UBND tỉnh/quận quản lý để thu hồi toàn bộ hồ sơ nhà đất, hợp đồng mua bán đất đai và biên lai trước bạ.

Văn phòng địa chính nhà đất sẽ thực hiện đăng ký thay đổi chủ sở hữu nhà đất (quá trình đăng ký đến khi được cấp sổ mới thường là từ 30 đến 45 ngày).

4. Điều kiện chuyển nhượng, mua bán nhà đất

Điều kiện của nhà ở, bất động sản khi tham gia giao dịch

Luật Đất đai 2013 đã quy định người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển đổi đất khi có các điều kiện dưới đây:

• Sở hữu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ngoại trừ trường hợp thừa thừa nhận thừa kế có đủ điều kiện cấp sổ đỏ được quy định tại Khoản 1 Điều 168 của Luật Đất Đai 2013 và các trường hợp tại Khoản 3 Điều 186 Luật Đất Đai 2013
• Đất không xảy ra tranh chấp hay khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu
• Trong thời hạn sử dụng đất
• Quyền sử dụng đất không được biên kê để đảm bảo trong quá trình thi hành án
• Đất không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi hay có thông báo giải tỏa nhà ở cơ quan có thẩm quyền 

Điều kiện của các bên tham gia giao dịch

Các bên tham gia vào giao dịch mua bán nhà đất cần phải có những điều kiện dưới đây:

• Là chủ sở hữu mảnh đất hoặc là người đã được sở hữu mảnh đất ở nơi được phép ủy quyền để thực hiện giao dịch theo quy định của luật. Trong trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người mua đất của chủ đầu tư hoặc đã được nhận chuyển nhượng hợp đồng mua đất.
• Cá nhân phải có đầy đủ năng lực hành động vì dân sự để thực hiện giao dịch mua bán đất. Đối với tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa hay nhà tình thương.

Như vậy, nếu 2 bên giao dịch đáp ứng đủ các điều kiện trên thì có thể thực hiện giao dịch mua bán nhà đất. 

Bạn vừa xem qua bài viết "Hướng dẫn các giấy tờ, thủ tục cho việc bán nhà". Ngoài ra, bạn cũng có thể tham khảo các bài viết dưới đây:

Thư Hân (TH)