Nhà đang thế chấp ngân hàng có bán được không? Thủ tục mua bán như thế nào?

Có được mua bán nhà đang thế chấp không?

Điều 320 Luật Dân sự năm 2015 quy định về nghĩa vụ của bên thế chấp như sau:

"Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại Khoản 4 và Khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này".

Tuy nhiên, Khoản 4 và Khoản 5 Điều 321 Luật Dân sự năm 2015 cũng ghi rõ:

"4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.

Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.

5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật".

Vì vậy, nhà đất đang thế chấp sẽ không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp (có thể là ngân hàng) đồng ý.

Cách mua bán nhà đất đang thế chấp ngân hàng

Trước hết cần phải thực hiện Giải chấp với ngân hàng:

• Tiến hành ký cam kết 3 bên gồm bên mua nhà, bên bán nhà và ngân hàng về việc thanh toán tiền mua nhà giữa hai bên mua bán.

• Bên bán nhà thanh toán khoản nợ vay với ngân hàng.

• Cam kết cần có chữ ký 3 bên và công chứng.

Tiếp theo sẽ thực hiện việc mua bán nhà thế chấp theo thủ tục mua bán quyền sử dụng đất Luật Đất đai năm 2013 bao gồm các bước cơ bản sau:

• Bước 1: Soạn thảo và công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Phòng công chứng thuộc UBND cấp xã/phường/thị trấn hoặc Văn phòng công chứng.

• Khi đó, hai bên cần mang theo CMND, sổ hộ khẩu, Giấy đăng ký kết hôn (nếu đã kết hôn) hoặc Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của mảnh đất chuyển nhượng.

• Bước 2: Nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ tại Chi cục thuế quận, huyện nơi có bất động sản rồi.

• Bước 3: Thực hiện sang tên tại Phòng đăng ký đất đai cấp quận/huyện/thị xã hoặc Văn phòng đăng ký đất đai – Sở Tài nguyên và Môi trường.

Hồ sơ gồm có:

• - Tờ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ

• - Đơn đề nghị đăng ký biến động

• - Đơn đề nghị cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

• - Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã công chứng

• - Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

• - CMND, sổ hộ khẩu của hai bên

Trường hợp chuyển nhượng một phần thửa đất, phải có thêm hồ sơ kỹ thuật thửa đất, đo đạc tách thửa phần diện tích chuyển nhượng.

Bạn vừa xem qua bài viết "Nhà đang thế chấp ngân hàng có bán được không? Thủ tục mua bán như thế nào?". Ngoài ra, bạn cũng có thể tham khảo các bài viết dưới đây:​

• ​Chung cư có sổ hồng vĩnh viễn không? Cần phải nắm rõ để tránh rắc rối về sau
• Tiền đặt cọc thuê nhà bao nhiêu? Có lấy lại được không?
• ​4 lưu ý khi đặt cọc mua bán nhà đất để tránh xảy ra tranh chấp​
  
• 5 yếu tố đảm bảo thị trường BĐS vẫn phát triển mạnh trong dài hạn, yếu tố thứ 3 ít người nghĩ đến
• Ngày nay môi giới nhiều quá, làm sao để tôi biết ai là môi giới đáng tin cậy?​
  
• ​Danh sách căn hộ Quận 2 cho thuê dưới 6 triệu/tháng​
• ​Muốn ngủ ngon, sống khỏe phải tránh xa 4 hướng đặt giường ngủ này!​
  
• ​Danh sách căn hộ Quận 2 giá bán dưới 2 tỷ (cập nhật 2022)​
  
• ​Hướng dẫn thuê nhà Quận 2 theo từng mức ngân sách
• Tất tần tật mọi điều cần biết trước khi mua chung cư trả góp
• ​Lãi suất thả nổi khi vay tiền mua nhà là gì? Cần làm gì để tránh rủi ro?

Minh Võ (BT)