Hướng dẫn thủ tục mua bán nhà đất hợp pháp

Thủ tục mua bán nhà đất hợp pháp:

Trên cơ sở quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành có quy định về thủ tục mua bán đất đai, nhà đất hợp pháp như sau:

Bước 1: Đặt cọc mua bán nhà

Theo như quy định việc đặt cọc được xem là hợp pháp khi có người đứng ra làm chứng và thực hiện tại phòng công chứng. Khi tiến hành đặt cọc cần chuẩn bị:

• Thông tin người bán nhà: họ tên, ngày/tháng/năm sinh, chuẩn bị CCCD, giấy chứng nhận độc thân hoặc kết hôn thì có giấy đăng ký kết hôn (giấy chứng nhận ly hôn nếu đã ly hôn). Nếu tài sản bán có người đồng sở hữu thì cung cấp thông tin người đồng sở hữu đó. Chuẩn bị sổ đỏ và giấy tờ liên quan như giấy chứng nhận tình trạng bất động sản hay trích lục,…
• Thông tin người mua nhà: họ tên, ngày/tháng/năm sinh, CCCD, địa chỉ hộ khẩu thường trú.
• Hợp đồng đặt cọc nêu rõ giá trị tài sản mua bán, số tiền đặt cọc, thời gian ký hợp đồng mua bán và hình thức thanh toán, thỏa thuận bên chịu thuế,…

Bước 2: Công chứng hợp đồng mua bán nhà

Khi tiến hành ký hợp đồng mua bán nhà đất tại văn phòng công chứng theo thời gian đã thỏa thuận trong hợp đồng cọc, 2 bên cần chuẩn bị sẵn những thủ tục, giấy tờ cần thiết sau:

• Đối với người bán: CCCD, sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn (nếu trường hợp sở hữu của vợ chồng), giấy chứng nhận độc thân nếu chưa kết hôn.
• Đối với người mua: CCCD, sổ hộ khẩu

Sau khi hoàn thành thủ tục trên, bên mua sẽ thanh toán toàn bộ số tiền còn lại cho bên bán. Lúc này bên bán sẽ bàn giao toàn bộ giấy tờ pháp lý có liên quan tới nhà đất cho bên mua.

Bước 3: Sang tên sổ hồng và nộp thuế theo quy định

Thủ tục hoàn tất, người mua sẽ mang hồ sơ lên phòng địa chính nơi quản lý nhà đất để nộp và làm thủ tục sang tên sổ đỏ cho người mới. Đồng thời tiến hành công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhà đất.

Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế, lệ phí:

• Trường hợp 1: Hợp đồng chuyển nhượng (HĐCN) không thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thì thời hạn nộp chậm nhất là 10 ngày kể từ ngày hợp đồng có hiệu lực.
• Trường hợp 2: Ghi nhận trong HĐCN bên mua là người nộp thuế thì hạn nộp hồ sơ thuế, lệ phí chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng.
• Trường hợp 3: Nộp hồ sơ khai lệ phí trước bạ cùng thời điểm làm thủ tục đăng ký sang tên Sổ đỏ.

Bước 4: Hoàn tất thủ tục, nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu 

Sau khi hoàn tất các thủ tục mua bán nhà đất và nộp thuế thì người mua sẽ có nhiệm vụ cằm toàn bộ giấy tờ này đến UBND nơi mua bán nhà đất. Bên bộ phận nghiệp vụ sẽ chính thức sang tên sổ hồng theo đúng trình tự, mẫu pháp luật quy định nếu hồ sơ đủ điều kiện pháp lý.

Khi đã nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người mua sẽ nộp toàn bộ số tiền còn lại theo đúng thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc. Như thế, các bước tiến hành thủ tục mua bán nhà đất có sổ đỏ đã hoàn thành.

Thủ tục sang tên sổ đỏ đối với hồ sơ hợp lệ sẽ không quá 10 ngày, còn đối với các tỉnh miền núi, vùng sâu, vùng xa, hải đạo, vùng kinh tế khó khăn,… thì thời gian được xác định là không quá 20 ngày.

Lưu ý khi thực hiện thủ tục mua bán nhà đất

• Đi xem tận mắt nhà đất mà bạn muốn mua để kiểm tra so sánh thông tin thực và thông tin ghi trên sổ đỏ, sổ hồng
• Xem kỹ sơ đồ bản vẽ, thửa đất trên thực tế để xem có nằm trong khu quy hoạch của Nhà nước hay không
• Tìm hiểu kỹ về các vấn đề phát sinh hay tranh chấp của căn nhà
• Liên hệ những người sống lân cận để xác minh thông tin về thửa đất hoặc căn nhà muốn mua

Mức xử phạt khi không sang tên sổ đỏ trong thời gian quy định

Kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực hoặc từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế đối với trường hợp thừa kế là 30 ngày mà không đăng ký biến động (không sang tên Sổ đỏ) thì bị xử phạt vi phạm hành chính khi quá thời gian pháp luật quy định này.

Trên cơ sở quy định tại khoản 2 Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, trường hợp chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất mà không thực hiện đăng ký biến động thì bị xử phạt vi phạm hành chính như sau:

Tại khu vực nông thôn: 

• Phạt tiền từ 01 – 03 triệu đồng nếu trong thời gian 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn mà không thực hiện đăng ký động.
• Phạt tiền từ 02 – 05 triệu đồng nếu quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn mà không thực hiện đăng ký biến động.

Tại khu vực đô thị:

Trường hợp không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu, không thực hiện đăng ký biến động đất đai tại khu vực đô thị thì mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với từng trường hợp tương ứng theo quy định về đăng ký ở nông thôn (cao nhất là 10 triệu đồng/lần vi phạm).

Mức xử phạt khi mua bán nhà đất "hai giá"

Mua bán đất hai giá xảy ra khá phổ biến trên thực tế nhằm trốn thuế, giảm thuế. Việc mua bán hai giá, hai hợp đồng là vi phạm pháp luật và tiềm ẩn nhiều rủi ro như bị xử phạt, mất tiền hoặc có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự.

Khi chuyển nhượng đất hai giá các bên thường lập 02 hợp đồng như sau:

• 1 hợp đồng không có công chứng hoặc chứng thực theo quy định, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong hợp đồng này là “giá thực tế” mà bên nhận chuyển nhượng trả cho bên chuyển nhượng.
• 1 hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực theo quy định, hợp đồng này được sử dụng để khai nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và đăng ký biến động theo quy định (đăng ký sang tên). Giá chuyển nhượng tại hợp đồng này thường thấp hơn nhiều so với giá thực tế mà các bên thỏa thuận nhằm trốn, giảm thuế.
  

Căn cứ khoản 1 Điều 200 Bộ luật Hình sự 2015 sửa đổi, bổ sung 2017, người chuyển nhượng quyền sử dụng đất “hai giá” nhằm trốn thuế với số tiền:

• Dưới 100 triệu đồng nhưng đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi trốn thuế
  
• Từ 100 đến dưới 300 triệu đồng thì bị phạt tiền từ 100 - 500 triệu đồng hoặc phạt tù từ 03 tháng đến 01 năm.

Bạn vừa xem qua bài viết "Hướng dẫn thủ tục mua bán nhà đất hợp pháp". Ngoài ra, bạn cũng có thể tham khảo các bài viết dưới đây:

• Tất tần tật mọi điều cần biết trước khi mua chung cư trả góp
• ​Hướng dẫn chi tiết chụp hình căn hộ để đăng tin nhiều người xem
• 5 điều người mua nhà lần đầu cần lưu ý, tránh hối hận về sau​
  
• ​Muốn nhanh chóng bán được nhà, đừng bỏ qua 5 lưu ý này!​
  
• 6 LÝ DO khiến bạn KHÔNG ĐƯỢC DUYỆT vay mua chung cư trả góp
• ​10 loại căn hộ thông dụng hiện nay
• ​Cách để được duyệt vay mua nhà giữa lúc siết tín dụng bất động sản
• 5 nguyên tắc 'vàng' để đầu tư BĐS dự án không bị chôn vốn​
  
• 8 tiêu chí quyết định thắng thua trong đầu tư bất động sản​
  
• Mua chung cư trả góp chưa thanh toán xong có bán được không?

Lạc Yên (TH)