3 rủi ro khi mua nhà đang thế chấp ngân hàng và giải pháp

Rủi ro #1: Không biết được chính xác thông tin căn nhà

Vì căn nhà đang thế chấp nên sổ hồng hay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được giữ ở ngân hàng.

Do đó, người mua không thể cầm trên tay sổ thật, dẫn đến không thể nắm được chính xác thông tin thửa đất, cũng như căn nhà muốn mua.

Giải pháp

Cách 1: Yêu cầu người bán cung cấp bản photocopy sổ đỏ và đề nghị công chứng viên tại Văn phòng công chứng tra cứu thông tin lịch sử giao dịch nhà đất đó.

Cách 2: Yêu cầu người bán cùng trực tiếp đến ngân hàng gặp nhân viên tín dụng đang thụ lý hồ sơ vay để xác minh nhà đất đó đúng là đang được vay thế chấp. Đây là cách xác minh thông tin nhà đất tối ưu nhất.

Cách 3: Yêu cầu người bán cung cấp Hợp đồng thế chấp. Vì trong Hợp đồng thế chấp của người bán và ngân hàng có mô tả chi tiết tài sản thế chấp. Từ Hợp đồng này, bạn yêu cầu bên bán cung cấp thông tin cá nhân người sở hữu gồm: chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân, hộ khẩu, đăng ký kết hôn hoặc xác nhận độc thân,...

Rủi ro #2: Tiền đặt cọc bị bên bán chiếm dụng mục đích riêng mà không dùng để giải chấp

Mua nhà đang vay ngân hàng thì bên bán không thể ký hợp đồng công chứng, sang tên cho bên mua ngay nếu chưa có tiền để trả ngân hàng để giải chấp.

Như vậy, khoảng thời gian từ khi bên mua đặt cọc hoặc ứng tiền trước cho bên bán để giải chấp sổ, cho đến khi các bên ký hợp đồng mua bán công chứng, có thể phát sinh các rủi ro.

Nếu bên mua không có biện pháp kiểm soát việc sử dụng tiền ứng trước cho bên bán thì có nguy cơ bị bên bán “qua mặt”, dùng tiền đó vào mục đích khác rồi cao bay xa chạy.

Giải pháp

Bên mua và bên bán sẽ ký hợp đồng đặt cọc có thể có sự tham gia của thừa phát lại (chức vụ được Nhà nước bổ nhiệm và trao quyền để làm các công việc về thi hành án dân sự, tống đạt giấy tờ, lập vi bằng). Việc tham gia của thừa phát lại không ảnh hưởng đến hiệu lực hợp đồng đặt cọc. Hợp đồng đặt cọc nên có quy định bên mua sẽ thay mặt bên bán để chuyển tiền đặt cọc vào thẳng ngân hàng nơi đang nhận tài sản thế chấp. Mục đích của việc này để "kiểm soát" dòng tiền thực sự sẽ vào nhà băng nơi bên bán đang thế chấp tài sản.

Sau đó, ngân hàng, bên bán và bên mua sẽ ký thỏa thuận ba bên với nội dung đồng ý cho bên mua chuyển tiền vào tài khoản ngân hàng trả nợ thay cho bên vay. Nhà băng khi đó sẽ tất toán khoản vay và thực hiện thủ tục giải chấp, bàn giao hợp đồng mua bán hoặc sổ đỏ. Các bên có thể thỏa thuận ngân hàng sẽ bàn giao sổ đỏ hoặc hợp đồng mua bán sau khi giải chấp cho cho bên mua giữ nếu bên bán đồng ý với điều này.

Cuối cùng, các bên ký hợp đồng công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sang tên sổ đỏ như các trường hợp thông thường.

Rủi ro #3: Giải chấp xong nhưng bên bán không làm thủ tục sang tên

Kể cả khi người mua cùng người bán đến ngân hàng và người mua đã chuyển trả tiền cho ngân hàng để lấy sổ ra và người mua được cầm sổ thì vẫn còn rủi ro người bán đổi ý, không sang tên trên sổ được (có thể do chồng bán nhưng vợ không chịu ký tên,...)

Giải pháp

Cả hai bên cùng nhau đến văn phòng công chứng cùng làm hợp đồng mua bán treo. Trong Hợp đồng mua bán treo này thể hiện nội dung mua bán hai bên ký đầy đủ (cả vợ và chồng) và gửi lại văn phòng công chứng giữ, khi bên nào cầm sổ chứng nhận đến sẽ được lấy hợp đồng mua bán.

Tiếp theo, bên bán và bên mua đến ngân hàng làm thủ tục giải chấp, lấy sổ. Do bên mua chuyển tiền trả ngân hàng thay cho bên bán nên bên mua được cầm sổ.

Sau đó, bên mua đến văn phòng công chứng lấy hợp đồng mua bán đã có đầy đủ chữ ký của 2 bên đi sang tên, chuyển quyền sử dụng đất.

Bạn vừa xem qua bài viết "3 rủi ro khi mua nhà đang thế chấp ngân hàng và giải pháp". Ngoài ra, bạn cũng có thể tham khảo các bài viết dưới đây:

Thu Hồ