Chủ nhà hay người thuê nhà phải sửa khi nhà cho thuê bị hư hỏng?

Hợp đồng thuê tài sản là gì?

Căn cứ theo Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hợp đồng thuê tài sản như sau:

Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.

Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Nghĩa vụ bảo đảm giá trị sử dụng tài sản thuê đối với chủ nhà

Theo Điều 477 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về nghĩa vụ bảo đảm giá trị sử dụng tài sản thuê là:

1. Bên cho thuê phải bảo đảm tài sản thuê trong tình trạng như đã thỏa thuận, phù hợp với mục đích thuê trong suốt thời gian cho thuê; phải sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật của tài sản thuê, trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quán bên thuê phải tự sửa chữa.

2. Trường hợp tài sản thuê bị giảm sút giá trị sử dụng mà không do lỗi của bên thuê thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê thực hiện một hoặc một số biện pháp sau đây:

a) Sửa chữa tài sản;

b) Giảm giá thuê;

c) Đổi tài sản khác hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại, nếu tài sản thuê có khuyết tật mà bên thuê không biết hoặc tài sản thuê không thể sửa chữa được mà do đó mục đích thuê không đạt được.

3. Trường hợp bên cho thuê đã được thông báo mà không sửa chữa hoặc sửa chữa không kịp thời thì bên thuê có quyền tự sửa chữa tài sản thuê với chi phí hợp lý, nhưng phải báo cho bên cho thuê và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí sửa chữa.

Nghĩa vụ bảo quản tài sản thuê đối với người thuê nhà

Bên thuê tài sản có nghĩa vụ bảo quản tài sản thuê như sau:

1. Bên thuê phải bảo quản tài sản thuê, phải bảo dưỡng và sửa chữa nhỏ; nếu làm mất, hư hỏng thì phải bồi thường.

Bên thuê không chịu trách nhiệm về những hao mòn tự nhiên do sử dụng tài sản thuê.

2. Bên thuê có thể tu sửa và làm tăng giá trị tài sản thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí hợp lý.

Bên thuê phải bồi thường thiệt hại như thế nào khi làm hư hỏng nhà thuê?

Về việc xác định mức bồi thường thiệt hại, Điều 585 Bộ luật Dân sự nêu rõ:

Thiệt hại thực tế phải được bồi thường toàn bộ và kịp thời. Các bên có thể thoả thuận về mức bồi thường, hình thức bồi thường bằng tiền, bằng hiện vật hoặc thực hiện một công việc, phương thức bồi thường một lần hoặc nhiều lần, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Theo đó, căn cứ vào thiệt hại cho căn nhà thuê trên thực tế, bên cho thuê có thể thoả thuận với bên cho thuê về mức bồi thường thiệt hại, hình thức bồi thường thiệt hại (tiền, hiện vật…) hoặc phương thức bồi thường (một lần, định kỳ hoặc nhiều lần…).

Trong đó, các thiệt hại gồm:

• Chi phí sửa chữa nhà thuê, đồ vật thuê kèm theo.
• Tài sản bị hư hỏng hoặc huỷ hoại.
• Lợi ích gắn với việc sử dụng, khai thác nhà thuê cùng tài sản cho thuê kèm theo.

Nếu không thoả thuận được, bên cho thuê có thể khởi kiện bên thuê ra Toà để yêu cầu bồi thường thiệt hại. Hồ sơ cần khởi kiện gồm:

• Đơn khởi kiện
• Tài liệu, chứng cứ chứng minh yêu cầu khởi kiện đòi bồi thường thiệt hại

Tổng kết

Vậy ai sẽ là người chịu trách nhiệm khi nhà cho thuê bị hư hỏng?

Trường hợp 1: Nếu nhà bạn thuê bị hư hỏng do vật tư hoặc trang thiết bị xuống cấp mà không phải do lỗi của bạn thì bạn có quyền yêu cầu chủ nhà sửa chữa nhà. Chủ nhà có nghĩa vụ phải sửa chữa, bảo dưỡng nhà, khắc phục hư hỏng. 

Khi chủ nhà cố tình không sửa chữa, bảo dưỡng nhà thì bạn có thể tự sửa chữa và thông báo bằng văn bản cho chủ nhà biết trước ít nhất 15 ngày. Văn bản thông báo phải ghi rõ mức độ bảo trì và kinh phí thực hiện và bạn có thể yêu cầu chủ nhà thanh toán chi phí sửa chữa. Bên cạnh đó, bạn cũng có thể chấm dứt hợp đồng thuê nhà và yêu cầu chủ nhà bồi thường thiệt hại do nhà bị hư hỏng gây ra.

Trường hợp 2: Nếu nhà bị hư hỏng do lỗi về phía bạn, bạn có trách nhiệm sửa chữa và bồi thường thiệt hại do nhà hư hỏng gây ra. Tuy nhiên bạn không phải chịu trách nhiệm về những hao mòn tự nhiên do sử dụng nhà thuê.

Bạn vừa xem qua bài viết "Chủ nhà hay người thuê nhà phải sửa khi nhà cho thuê bị hư hỏng?". Ngoài ra, bạn cũng có thể tham khảo các bài viết dưới đây:

Ngọc Thy