Bí kíp chọn mua được 1 căn shophouse, nuôi 3 thế hệ!

Trước khi mua, đầu tư bất cứ loại tài sản nào cũng phải tìm hiểu thật kỹ.

Nếu không muốn nhọc công nghiên cứu thì tôi khuyên bạn nên đem tiền gửi vào một ngân hàng uy tín.

Đầu tư shophouse cũng vậy, không thể chỉ dựa trên cảm tính và nghe theo những gì người bán nói. Hãy tự mình tìm hiểu để nhận về tài sản xứng đáng.

Trước hết, bạn có thể tham khảo những kinh nghiệm "xương máu" khi mua shophouse dưới đây:

1. Nên mua shophouse nằm ở đường lớn hay đường nhỏ?

Dĩ nhiên, trước tiên phải xem túi tiền của bạn, shophouse nằm trên các trục đường chính, chưa cần biết kinh doanh tốt xấu, cũng có thể kết luận là giá bán đắt đỏ.

Shophouse trên trục đường chính tuy rộng rãi, bề thế nhưng khá rủi ro. Bởi đường chính được sử dụng để hướng dòng người trong thành phố, xe cộ đông đúc, ô tô, xe máy ai cũng chạy nhanh, có nhìn thấy shophouse của bạn cũng không tiện dừng lại.

Tất nhiên, nếu bạn có tiền, bạn cũng có thể mua các tòa nhà ở hai bên đường chính (tòa nhà chứ không phải shophouse riêng lẻ) để mở khách sạn hay các loại hình hoạt động thương mại khác.

Còn loại shophouse nằm trên đường rộng trung bình, hoặc tương đối hẹp, xe cộ lưu thông chậm rãi thì có độ rủi ro thấp hơn rất nhiều. Lúc tan làm hay dạo phố trên những tuyến đường này, người ta sẽ cố tình đi chậm lại, xem xem có món nào ngon miệng, cửa hàng nào vừa ý.

Nói một cách dễ hiểu, bất động sản phải tương xứng với con đường mặt tiền. Một tòa nhà quá lớn nằm trên con đường quá nhỏ thì gây ra ùn tắc, một căn nhà quá nhỏ nằm trên một con đường quá lớnrt thì bị "át vía", không tốt cho phong thủy nhà cửa.

2. Ưu tiên mua shophouse phù hợp kinh doanh ăn uống

Ngày nay, mua sắm trực tuyến quá phổ biến, những mặt hàng như quần áo, giày dép có thể chuyển lên sàn thương mại điện tử mà không cần mặt bằng offline. Chỉ có những ngành đòi hỏi trải nghiệm trực tiếp như nhà hàng, khách sạn, quán cafe, spa,... mới cần thuê mặt bằng.

Trong đó, ăn uống là ngành hàng thu hút nhiều người khởi nghiệp nhất. Cộng hưởng với làn sóng nhượng quyền F&B rất sôi nổi hiện nay, một shophouse thuận tiện kinh doanh ăn uống sẽ được giá thuê cao hơn.

3. Đừng động vào shophouse cho thuê lại

Tương tự câu chuyện sang nhượng quán cafe vậy. Ai muốn sang lại quán cafe cũng nói rằng quán đang kinh doanh tốt lắm nhưng vì không có thời gian nên muốn sang quán.

Bạn tin không?

Cũng vậy, nếu shophouse cho thuê tốt thì dại gì người ta lại cho bạn thuê lại … để bạn lại cho người khác thuê? Tại sao họ không trực tiếp cho thuê để khỏi mất phí chênh lệch?

4. Chọn shophouse trong khu dân cư hiện hữu

Shophouse nằm trong khu dân cư có trên 2.000 hộ gia đình là tốt, trên 4.000 hộ là tuyệt vời. Còn những khu dân cư chỉ có 500 - 600 hộ thì bạn đừng quan tâm, vì vừa khó cho thuê, lại bị ép giá.

Tất nhiên, dù khu dân cư có trên 5.000 hộ gia đình đi chăng nữa, mà lại có quá nhiều shophouse thì bạn cũng phải cân nhắc kỹ trước khi mua. Nhất định phải chọn được căn có vị trí tốt thì mới có lợi thế cạnh tranh với rất nhiều căn khác.

Ví dụ, tỷ lệ là 200 shophouse trong khu dân cư 5.000 hộ gia đình, trong trường hợp này, bạn phải tìm một vị trí thật tốt, nếu không bạn sẽ bị ép giá khi cho thuê.

5. Lưu ý khi khảo sát tiền thuê trong những khu dân cư mới

Những khu dân cư mới ở đây tôi muốn nói là những dự án chung cư hay nhà phố vừa đi vào hoạt động.

Vì sao phải lưu ý khi khảo sát giá cho thuê shophouse ở những dự án này?

Nhiều dự án ngày nay thường có chương trình cam kết cho thuê lại giữa chủ đầu tư và khách mua shophouse.

Đây là "thuê giả" trong truyền thuyết. Chủ shophouse ở Thủ Đức khoe với bạn là cho thuê ngang giá với nhà Quận 1, hợp đồng cho thuê cũng đúng là giá rất cao. Nhưng khi hết hạn cam kết, có gì đảm bảo là giá thuê tiếp tục duy trì cao như thế?

6. Đừng để chôn vốn vì chờ đợi quy hoạch

Đã qua rồi thời mua shophouse, bỏ đó chờ thời tăng giá. Giờ đây người mua shophouse phải suy xét ngay trên thực tế để xuống tiền.

Tốt nhất là mua shophouse trong khu vực đã có dân cư hiện hữu và có sẵn nhiều động lực để dân cư tiếp tục đổ về ở trong tương lai.

Đừng mua shophouse ở một khu vực … trống huơ trống hoác chỉ vì tin vào những tiềm năng mà người bán vẽ ra. Dù sau này có dân về ở thật thì shophouse của bạn cũng chịu cảnh bỏ trống kha khá năm đấy.

7. Không nên mua shophouse gần cầu vượt

Tránh mua shophouse nằm quá gần cầu vượt, cầu cạn vì khu vực này thường rất bụi, xe cộ qua lại ồn ào, giao thông phức tạp, khiến người mua hàng ngại ghé vào.

Thêm vào đó, vị trí càng gần cầu vượt càng bị khuất sáng, gây khó khăn cho việc nhận dạng thương hiệu và cũng không tốt về phong thủy để ở lâu dài.

8. Phân tích dòng người di chuyển để chọn vị trí shophouse

Nếu shophouse không thuộc khu dân cư khép kín thì bạn có thể lưu ý những căn càng gần đường chính càng tốt. Không nhất định phải mua căn góc nếu vốn của bạn không đủ mạnh, mua căn kế góc cũng rất tốt.

Nếu shophouse nằm trong khu dân cư khép kín thì bạn phải xác định được ở đây có mấy cổng ra vào, cổng nào là cổng chính. Shophouse càng gần cổng chính hoặc sảnh thì cho thuê càng có giá.

9. Không mua shophouse có trần quá thấp

Năm 2023 rồi, bạn hãy tránh xa những căn shophouse có trần thấp, thiếu sáng, tạo cảm giác bí bách cho cả chủ lẫn khách.

Nhiều trung tâm thương mại cũ mất lợi thế cạnh tranh so với những trung tâm sau này cũng vì thiết kế trần thấp.

Nếu để ý bạn sẽ thấy những chuỗi F&B như Starbucks, Phúc Long, Highlands,... đều ưu tiên thuê những căn nhà có trần cao, thông thoáng.

10. Luồng giao thông mặt tiền không nên quá nhanh

Xe cộ di chuyển quá nhanh thì không ai để tâm hai bên đường có những gì, trừ những công trình lớn. Thậm chí, nếu họ thấy shophouse của bạn đúng nhu cầu thì rất có thể họ đã chạy huốt qua, hoặc rất ngại sang đường.

Tóm lại, chọn shophouse trên tuyến đường có tốc độ trung bình, không có hố sụt, không có cây to chắn ngang, những thứ này sẽ cản trở khả năng nhận diện thương hiệu của khách hàng.

11. Hướng mặt tiền cũng rất quan trọng

Bạn nên lưu ý khi mua shophouse mặt tiền hướng Tây. Mùa hè nắng nóng, đặc biệt ở miền Nam, cần chọn được shophouse có thiết kế không gian tốt, tránh hắt nắng quá nhiều.

Tại Việt Nam, những khu shophouse hiện đại mà lại có thêm cây xanh vừa đủ thì còn gì tuyệt hơn!

12. Vị trí không thực sự quan trọng đến thế!

Vâng, bạn đã đọc đúng rồi đấy. Logic cốt lõi của đầu tư shophouse là lợi tức đầu tư và khả năng cho thuê.

Shophouse ở vị trí kim cương chưa chắc cho tỷ suất sinh lời "kim cương" vì giá vốn khá … chát. Ngược lại, chọn được shophouse ở vị trí bình bình nhưng dễ nhận diện thì giá mua vào thấp hơn, lợi tức vẫn cao, thậm chí thời gian hoàn vốn cũng nhanh hơn.

Kinh tế đang khó khăn, nhiều thương gia không nhất thiết tìm thuê vị trí đắc địa nhất trong một khu dân cư, chỉ cần vị trí khá nhưng giá thuê phù hợp là được.

Không mua được kim cương hay vàng, vậy thì làm sao xác định đâu là shophouse bạc đây? Vấn đề này còn tùy thuộc vào quy hoạch từng khu dân cư, tôi sẽ để lại cho bài viết sau.

13. Diện tích shophouse bao nhiêu là phù hợp?

Về diện tích shophouse, cá nhân tôi thấy diện tích dễ cho thuê nhất là từ 30 đến 80m2, phù hợp với mọi đối tượng kinh doanh, tức là ai cũng có thể đến thuê shophouse của bạn.

Khoảng diện tích này làm giảm đáng kể tỷ lệ trống của các shophouse và cũng tăng sự cạnh tranh giữa các người thuê (ví dụ: có 5 người muốn thuê shophouse của bạn cùng một lúc, điều này có lợi cho việc tăng giá thuê hợp lý)

Mua shophouse quá lớn hoặc quá nhỏ đều có rủi ro, không có lợi cho việc tìm khách thuê, thương lượng giá thuê và bị thu hẹp phạm vi kinh doanh.

14. Xác định shophouse là khoảng đầu tư dài hạn

Đầu tư shophouse là khoản đầu tư lâu dài. Trước khi mua nhất định phải lạc quan, nghiên cứu kỹ lưỡng, mua xong đừng nghĩ đến chuyện sang tay ăn chênh liền, thuế phí quá cao.

Đầu tư vào shophouse chủ yếu là để tạo dòng tiền, đừng nghĩ đến việc làm giàu qua một đêm. Thứ này là bảo đảm khi thất nghiệp, là lương hưu khi về già, không phải dùng để làm giàu nhanh.

Bạn vừa xem qua bài viết "Bí kíp chọn mua được 1 căn shophouse, nuôi 3 thế hệ!". Ngoài ra, bạn cũng có thể tham khảo các bài viết dưới đây:

• ​10 cách chống nóng nhà cửa, lại tiết kiệm điện vào mùa nắng​
  
• ​Danh sách các khu chợ Bình Tân 2023
• ​Bí ẩn dãy nhà phố trăm năm thịnh vượng bên hông chợ Bình Tây​
  
• ​9 chi tiết lỗi thời khi trang trí phòng khách nhỏ, làm chỉ thêm xấu và phí tiền​
  
• Chung cư Bình Tân cho thuê giá 3 - 5 triệu/tháng
  
• ​Chùa Huệ Nghiêm Bình Tân: Cổ tự lâu đời bậc nhất Sài Gòn​
  
• Top 20 địa điểm vui chơi, tham quan thú vị tại Quận Bình Tân
• Khu Tên Lửa: Nguồn gốc tên gọi và thế mạnh nổi trội hàng đầu Bình Tân​
• ​Danh sách các tuyến đường ngập nước tại TPHCM 2023​
  

Nguyên Phương