Vì sao đầu tư cho thuê nhà là giải pháp bền vững để ‘trốn’ lạm phát?

Dạo gần đây từ Đông sang Tây đang xôn xao trước "drama" sụp đổ ở các ngân hàng, góp phần tô đậm thêm vấn đề lạm phát.

Bạn có biết Chính phủ Nhật cũng vừa thông cáo sẽ chi thêm hơn 15 tỷ USD nhằm giảm tác động của lạm phát không? Ngay đến cả Nhật Bản - đất nước từng có 30 năm lạm phát bằng ~0 cũng đã bị lạm phát “gõ cửa”.

Lạm phát dù ít hay nhiều cũng là điều khó tránh khỏi. Nhưng có một cách để người ta chung sống hòa bình với nó, và cũng là cách an toàn mà nhiều người đã áp dụng để có được đời sống tài chính an nhàn khi về hưu.

1. Mức tăng giá thuê nhà tương đương với lạm phát

Ở hầu hết các nước trên thế giới, mức độ tăng giá thuê năm hàng năm thường song song với lạm phát.

Ví dụ, tỷ lệ mất giá đồng tiền ở nước A trong năm 2022 là 3% thì tỷ lệ tăng giá cho thuê nhà trung bình cả nước A cũng nằm ở khoảng xung quanh 3%.

Để giải thích một cách học thuật vấn đề này thì lại phải giải thích về khái niệm CPI, tỷ lệ tiền thuê nhà trên tổng số tiền tiêu dùng của mỗi hộ gia đình,... khá là dài dòng.

Vì vậy, để thấy được sự tương quan giữa lạm phát và mức độ tăng giá thuê nhà thì ta hãy xem qua ví dụ thực tế ở một vài nước trên thế giới.

Hình trên cho thấy chỉ số CPI (thường dùng để đo lường lạm phát) và chỉ số giá thuê nhà của Mỹ. Không khó để thấy rằng tốc độ tăng trưởng của cả hai về cơ bản là tương đương nhau trong suốt 50 năm.

Dữ liệu tương tự từ Nhật Bản, Liên minh Châu Âu và Trung Quốc đều cho thấy rằng, trong một khoảng thời gian tương đối dài, sự thay đổi của chỉ số CPI về cơ bản giống như sự thay đổi của chỉ số giá thuê nhà.

Hay nhìn đến Nhật Bản. Từ sau năm 1990, tỷ lệ lạm phát của Nhật Bản vẫn ở mức gần bằng 0 trong nhiều năm. Chỉ số CPI của Nhật quanh năm ở mức 100. Điều này cho thấy Nhật Bản về cơ bản không có lạm phát trong 30 năm.

Nếu không có lạm phát thì tiền thuê nhà khó tăng. Tính trung bình, giá thuê nhà ở Nhật Bản vẫn ở mức tương tự như 30 năm trước (xem hình minh họa).

Tất nhiên, giá thuê nhà ở các thành phố lớn như Tokyo và Osaka, nơi dân số đổ về nhiều, sẽ cao hơn đáng kể so với 30 năm trước.

Vậy tại sao giá thuê trung bình trong gần 30 năm không đổi? Điều này là do có nhiều khu vực nông thôn ở Nhật Bản có giá thuê ngày nay thấp hơn so với 30 năm trước.

Đến đây, chúng ta có thể đồng ý rằng, đồng tiền càng mất giá thì giá thuê nhà càng tăng cao.

2. So sánh lợi nhuận cho thuê nhà ở Việt Nam với thế giới

Theo trang batdongsan.com, tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ tại TP.HCM hiện nay là 4,1%, tính theo mức giá bán trung bình gần 65 triệu đồng/m2 thì lợi nhuận đầu tư là chưa hấp dẫn.

Theo Savills công bố, mức tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ ở các quận huyện ngoại thành đạt 5,7 - 6,5% một năm.

Ngoài ra, trong năm 2023, giá chào thuê căn hộ tại TP.HCM có thể tăng lên 4 - 6%. Khoảng quý IV/2023, tỷ suất lợi nhuận cho thuê chung cư TP.HCM sẽ trở lại mức từ 4,7 - 4,9% như thời điểm trước dịch. 

Tỷ suất lợi nhuận cho thuê bất động sản là tỷ lệ giữa lợi nhuận thu được từ việc cho thuê bất động sản và giá trị của tài sản đó. Nó được tính bằng cách chia lợi nhuận hàng năm (sau khi trừ chi phí như thuế, phí bảo trì, sửa chữa, v.v.) cho giá trị của bất động sản.

Ví dụ: Tỷ suất lợi nhuận cho thuê khoảng 3% thì có nghĩa là nếu giá nhà là 3 tỷ đồng thì tiền thuê nhà hàng năm khoảng 100 triệu đồng.

Còn tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ ở nước ngoài thì sao?

Sau khi trừ các loại thuế và phí, tỷ suất lợi nhuận cho thuê nhà ở tại Mỹ, Vương quốc Anh và Pháp thường nằm trong khoảng từ 3 - 6%.

Riêng tại Mỹ, sau khi trừ thuế và phí, "lợi nhuận cho thuê" của bất động sản nhà ở tại nhiều thành phố ở Mỹ thường có thể đạt mức 5 - 6% (cao hơn Việt Nam hiện tại).

Tức là, nếu bạn mua một căn nhà với giá 1 triệu USD, thu nhập cho thuê hàng năm có thể là 50.000 đến 60.000 USD.

Vậy có thể nói rằng đầu tư cho thuê nhà ở Mỹ tốt hơn ở Việt Nam không?

Dựa trên những con số, tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ tại đô thị Việt Nam hiện tại nằm ở mức trung bình so với các nước trên thế giới.

Tuy nhiên, một khoản đầu tư có tốt hay không thì cần phải so sánh với các phương thức đầu tư khác.

Chứng khoán Mỹ thường nằm trong thị trường giá lên kéo dài hàng thập kỷ. Từ năm 1975 đến năm 2021, tốc độ tăng trưởng kép hàng năm của Chỉ số Dow Jones là 9%! Vậy, theo chỉ số, đầu tư chứng khoán ở Mỹ lời hơn đầu tư bất động sản.

Hơn nữa, do cơ cấu kinh tế khác nhau, kênh đầu tư khác nhau và kỳ vọng khác nhau về lạm phát trong tương lai, lợi suất cho thuê nhà tại Việt Nam không thể được so sánh đơn giản với các quốc gia khác.

​Thuế phí ở Mỹ khác với nước ta, danh mục đầu tư khả dĩ ở Mỹ cũng rất khác so với nước ta, nơi người dân còn thiếu các kênh đầu tư bền vững và an toàn. (Ngoài ra, không phải ai cũng có đủ hiểu biết và thời gian tập trung để đầu tư chứng khoán).

3. Mua nhà ở đâu để đạt được lợi nhuận cho thuê nhà tốt

Câu hỏi quan trọng là, trong những điều kiện khác nhau ở mỗi quốc gia, làm sao để chọn được căn nhà mang lại lợi suất cho thuê lý tưởng?

Trước hết, ở những thành phố có lượng dân cư đổ về liên tục, mức tăng giá thuê sẽ cao hơn mức trung bình của cả nước.

Lấy Nhật Bản làm ví dụ, giá nhà cho thuê trung bình cả nước trong suốt 30 năm hầu như không tăng, nhưng thực tế là tăng ở khu vực đô thị, giảm ở khu vực nông thôn.

Bộ Tài chính dự báo chỉ số CPI năm nay sẽ tăng trong khoảng 3,9-4,8%. Theo quy luật bên trên, mức tăng trung bình hàng năm của tiền thuê nhà trung bình toàn quốc cũng sẽ vào khoảng 3,9-4,8%.

Tuy nhiên, ở những thành phố lớn như TP.HCM và Hà Nội thì mức tăng sẽ phải cao hơn mức trung bình cả nước như trên.

Khảo sát của Savills cho thấy, trong khoảng 5 năm trở lại đây, giá thuê căn hộ tại đô thị ghi nhận mức tăng trung bình 5% mỗi năm.

Ở Việt Nam, đầu tư cho thuê nhà không chỉ thu lợi từ tiền thuê nhà hàng tháng mà còn từ giá trị gia tăng của chính căn nhà theo thời gian.

Tóm lại, trước thời buổi rủi ro lạm phát đang ám ảnh toàn cầu như hiện nay, đầu tư nhà cho thuê là một trong những giải pháp an toàn và bền vững nhất.

Bạn vừa xem qua bài viết "​Vì sao đầu tư cho thuê nhà là giải pháp bền vững để ‘trốn’ lạm phát?". Ngoài ra, bạn cũng có thể tham khảo các bài viết dưới đây:

• ​Đánh giá thế mạnh và hạn chế của thị trường nhà đất Quận 8
• ​Vì sao phải mua nhà ngay khi có thể? 11 câu trả lời khiến bạn phải suy ngẫm!​
  
• ​Mua nhà 2023: Chờ lãi suất giảm hay trú ẩn lạm phát?
• Danh sách chung cư Quận 4 đã có sổ hồng 2023
• Các dự án chung cư trên đường Tôn Thất Thuyết Quận 4​
  
• Hạ tầng giao thông Quận 4: Hiện tại và Tương lai​
  
• ​Kinh nghiệm thuê căn hộ Quận 2 nhanh chóng, đúng giá
• 3 cách tra cứu thuế nhà đất chỉ với chiếc smartphone​
  
• ​Danh sách căn hộ Quận 2 giá bán dưới 2 tỷ​
  
• ​Hướng dẫn thuê nhà Quận 2 theo từng mức ngân sách
• ​Giá bán và Giá thuê căn hộ phường An Phú, Quận 2​
  

Nguyên Phương