Thủ tục mua bán chung cư Chưa có sổ hồng và những lưu ý quan trọng

1. Bản chất của việc mua bán chung cư chưa có sổ hồng

Về bản chất, mua bán chung cư chưa có sổ hồng là việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ.

Bên chuyển nhượng (chủ nhà) là người đã ký hợp đồng mua bán căn hộ với chủ đầu tư nhưng chưa nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ hồng) do căn hộ chưa đủ điều kiện cấp Sổ hồng.

Chủ nhà có quyền chuyển quyền sở hữu căn nhà đó trong tương lai (khi có sổ hồng) cho bên nhận chuyển nhượng (người mua nhà) thông qua việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, có sự xác nhận của chủ đầu tư và chủ đầu tư không được thu phí gì liên quan đến việc chuyển nhượng đó.

2. Điều kiện mua bán chung cư chưa có sổ hồng

Việc chuyển nhượng phải đáp ứng đủ các điều kiện dưới đây:

• Bên chuyển nhượng chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cho bên nhận chuyển nhượng khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (sổ hồng) chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

• Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng có quyền chuyển nhượng tiếp hợp đồng cho bên nhận chuyển nhượng khác khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền để cấp giấy chứng nhận.

• Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán phải chuyển nhượng hợp đồng theo từng căn nhà riêng lẻ hoặc từng căn hộ; đối với trường hợp hợp đồng mua bán nhiều căn nhà riêng lẻ hoặc nhiều căn hộ thì phải chuyển nhượng toàn bộ số căn nhà hoặc căn hộ trong hợp đồng đó.

3. Thủ tục khi mua bán chung cư chưa có sổ hồng

Bước 1: 

Các bên phải lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở để cơ quan công chứng chứng nhận theo mẫu, bắt buộc và lưu ý các điều khoản như: mức giá mua bán, phương thức thanh toán, thời hạn chuyển giao căn hộ, quyền và nghĩa vụ các bên….

Khi đề nghị công chứng, các bên phải xuất trình hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư; nếu chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải xuất trình văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở lần trước. Thông thương giấy tờ công chứng sẽ cần chuẩn bị gồm:

• 5 hoặc 7 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở.

• Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư.

• Bản sao có chứng thực hoặc bản sao đi kèm với bản chính để đối chiếu đối với các loại giấy tờ sau: Thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị.

• Các loại giấy tờ liên quan.

Bước 2:

Trên cơ sở văn bản chuyển nhượng hợp đồng được lập nêu trên, một trong hai bên theo thỏa thuận nộp bản sao các giấy tờ (gồm văn bản chuyển nhượng hợp đồng; bản sao biên lai nộp tiền góp vốn, tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư và bản sao hợp đồng mua bán nhà ở ký với chủ đầu tư) cho cơ quan thuế để làm thủ tục thu thuế thu nhập theo quy định của pháp luật.

Nếu việc chuyển nhượng hợp đồng thuộc diện được miễn thuế thu nhập thì phải có giấy tờ xác nhận về việc miễn thuế thu nhập của cơ quan thuế. Mức thuế bên bán theo quy định của luật phải chịu là 2%.

Hồ sơ kê khai đóng thuế thu nhập cá nhân khi bán chung cư bao gồm:

• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (theo mẫu).

• Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.

• Hoá đơn VAT các đợt thanh toán.

• Căn cước công dân của bên nộp thuế

Bước 3:

Sau khi đã nộp thuế theo quy định, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị chuyển nhượng hợp đồng (gồm: bản sao biên lai thuế thu nhập hoặc giấy tờ chứng minh về việc miễn thuế thu nhập của cơ quan thuế; bản sao hợp đồng mua bán nhà ở ký với chủ đầu tư và bản gốc văn bản chuyển nhượng hợp đồng đã có chứng nhận của công chứng) để chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng này.

Trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ của bên nhận chuyển nhượng, chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng và giao lại cho bên nhận chuyển nhượng, chủ đầu tư không được thu bất kỳ một khoản phí nào từ việc chuyển nhượng hợp đồng này. Hồ sơ sẽ gồm:

• Bản sao biên lai nộp thuế thu nhập cá nhân.

• Bản sao hợp đồng mua bán căn hộ với chủ đầu tư.

• Hợp đồng chuyển nhượng căn hộ đã công chứng.

• Biên bản bàn giao nhà.

Bước 4:

Chủ đầu tư hoặc người nhận chuyển nhượng cuối cùng làm thủ tục cấp sổ hồng cho căn hộ.

Sau khi nhận được xác nhận từ chủ đầu tư, bên nhận chuyển nhượng căn hộ có thể chuẩn bị giấy tờ để thực hiện việc cấp sổ hồng.

• Hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ bao gồm:

• Văn bản chuyển giao hợp đồng mua bán căn hộ có công chứng.

• Bản sao hợp đồng mua bán nhà với chủ đầu tư.

• Biên lai nộp tiền mua nhà trong hợp đồng mua bán nhà với chủ đầu tư.

4. Lưu ý khi mua bán chung cư chưa có sổ hồng

Mua chung cư chưa có sổ hồng trực tiếp từ chủ đầu tư

Trường hợp tại thời điểm bàn giao căn hộ mà vẫn chưa được giao sổ hồng thì hợp đồng mua bán căn hộ cần phải được công chứng để đảm bảo tính pháp lý. Ngoài ra, trong hợp đồng phải nêu rõ thời điểm bàn giao sổ hồng. Để thêm tính ràng buộc, nên đàm phán với chủ đầu tư trong hợp đồng mua bán căn hộ việc bạn giữ lại một phần giá trị của hợp đồng cho đến khi nhận được sổ hồng mới thanh toán.

Mua chung cư chưa có sổ hồng từ chủ đầu tư thứ cấp

Nếu mua căn hộ từ chủ đầu tư thứ cấp thì phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định tại Thông tư 16/2010 của Bộ Xây dựng và pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Ngoài ra, hai bên nên lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư ở văn phòng công chứng để đảm bảo giá trị pháp lý của giao dịch và đảm bảo sự an toàn cho người mua nhà.

Mua chung cư chưa có sổ hồng từ cá nhân hoặc hộ gia đình

Nếu mua nhà căn hộ chung cư từ cá nhân hoặc hộ gia đình, khi công chứng hợp đồng cần yêu cầu người bán phải xuất trình hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với chủ đầu tư trước đó để đảm bảo tính pháp lý của căn nhà.

Trong trường hợp căn chung cư chưa có sổ hồng đó đã được mua bán nhiều lần, khi công chứng thì hai bên phải xuất trình hợp đồng mua bán lần gần nhất và quá trình mua bán phải được thông qua chủ đầu tư. Bởi có những trường hợp sẽ bị vô hiệu hóa nếu như bỏ qua xác nhận của chủ đầu tư.

Trường hợp này có khá nhiều rủi ro do vậy hai bên mua và bán cần thực hiện giao dịch ở phòng công chứng để đảm bảo an toàn cũng như quyền lợi cho cả hai bên, đặc biệt là bên mua nhà.

Bạn vừa xem qua bài viết "Thủ tục mua bán chung cư Chưa có sổ hồng và những lưu ý quan trọng" Ngoài ra, bạn cũng có thể tham khảo các bài viết dưới đây:​

• ​Hướng dẫn các giấy tờ, thủ tục cho việc bán nhà
• Bán nhà cần chữ ký của những ai?
• Mẫu hợp đồng môi giới nhà đất
• 9 trường hợp không được bán nhà
• Muốn tự bán nhà không qua môi giới, hãy lưu ý 6 điều sau đây!
• Phí môi giới nhà đất là bao nhiêu? Ai sẽ trả phí này?​
• ​Chung cư có sổ hồng vĩnh viễn không? Cần phải nắm rõ để tránh rắc rối về sau
• Tiền đặt cọc thuê nhà bao nhiêu? Có lấy lại được không?
• ​4 lưu ý khi đặt cọc mua bán nhà đất để tránh xảy ra tranh chấp​
  
• 5 yếu tố đảm bảo thị trường BĐS vẫn phát triển mạnh trong dài hạn, yếu tố thứ 3 ít người nghĩ đến
• Ngày nay môi giới nhiều quá, làm sao để tôi biết ai là môi giới đáng tin cậy?

Thu Hồ