11 Sai lầm thường gặp khi Bán nhà. Bạn đã mắc phải chưa?

Bán nhà là một việc không hề đơn giản, đặc biệt trong bối cảnh thị trường bất động sản đang biến động như hiện nay. Bài viết này sẽ chia sẻ một số "hố sâu" thường gặp khi bán nhà để giúp bạn có một quá trình giao dịch suôn sẻ và hiệu quả hơn.

Lưu ý: Bài viết này chỉ tập trung vào các thành phố lớn và các thành phố vệ tinh tiềm năng. Các thành phố nhỏ hơn có thể có những quy luật riêng.

1. Mua trước bán sau:

• Thị trường đi xuống: Nên bán trước rồi mua sau.

• Thị trường đi lên: Nên mua trước rồi bán sau.

Nhiều người muốn đổi nhà, vì bị thuyết phục bởi các thông tin quảng cáo hấp dẫn của nhà mới nên vội vàng đặt cọc mua. Sau khi đặt cọc, họ mới nhận ra chỉ còn vài tháng để bán nhà cũ.

Lúc này, tâm lý lo lắng sẽ khiến bạn đưa ra những quyết định thiếu sáng suốt. Ví dụ:

• Bán tháo với giá rẻ: Do bị áp lực bởi thời gian, bạn có thể chấp nhận bán nhà với giá thấp hơn giá thị trường để nhanh chóng thanh khoản.

• Dễ dàng chấp nhận các yêu cầu bất hợp lý từ người mua: Do vội vàng bán nhà, bạn có thể đồng ý những điều khoản bất lợi cho bản thân.

2. Vừa cho thuê vừa bán:

Nhiều người muốn vừa kiếm thêm thu nhập từ tiền thuê nhà, vừa bán nhà để đổi nhà mới. Tuy nhiên, việc này tiềm ẩn nhiều rủi ro:

Khó bán nhà, vì:

• Khó khăn trong việc phối hợp với người thuê: Người thuê nhà có thể không thoải mái khi liên tục có người lạ đến xem nhà.

• Thiếu thiện cảm với người mua: Người mua thường không thích mua nhà đang có người ở vì họ cảm thấy bất tiện và khó kiểm tra chất lượng thực tế của căn nhà.

Lời khuyên:

• Thuê nhà theo giá thị trường: Không nên giảm giá thuê để lấy lòng người thuê.

• Thông báo cho người thuê về việc bán nhà: Yêu cầu người thuê hợp tác trong việc dọn dẹp nhà cửa và sắp xếp thời gian cho người mua đến xem nhà.

• Nếu cần thiết, hãy thanh lý hợp đồng thuê nhà trước hạn: Bồi thường một tháng tiền thuê nhà theo quy định trong hợp đồng.

3. Bỏ qua những khuyết điểm rõ ràng của căn nhà

Nhiều người nghĩ rằng khi bán nhà, họ không cần đầu tư thêm chi phí để sửa chữa những hư hỏng nhỏ. Tuy nhiên, điều này không hoàn toàn đúng.

• Đối với những hư hỏng nhỏ: Ví dụ như tường cũ, bong tróc, việc sửa chữa không quá tốn kém nhưng lại có thể tạo ấn tượng tốt với người mua.

• Đối với những hư hỏng lớn: Ví dụ như tường bị thấm dột, hay vách ngăn tạm bợ do người thuê nhà cũ dựng lên, bạn cần phải sửa chữa hoặc dỡ bỏ trước khi bán nhà. Những hư hỏng này có thể ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định mua nhà của khách hàng.

Hãy nhớ rằng, không ai muốn mua một căn nhà hư hỏng quá nhiều, trừ khi giảm giá “khủng”.

>> Xem thêm: Checklist những việc cần chuẩn bị trước khi rao Bán nhà

4. “Hét giá” quá cao

Thực tế, thị trường không quan tâm “nguyện vọng” lời lãi của bạn. Thị trường chỉ quan tâm đến số lượng người mua và người bán. Giá nhà hiện tại được quyết định bởi giá mua cao nhất và giá bán thấp nhất.

Bất kỳ căn nhà nào được rao bán với giá cao hơn giá thị trường đều có nguy cơ khó bán hoặc phải giảm giá.

Lời khuyên:

• Hãy tôn trọng thị trường.

• Định giá nhà dựa trên giá thị trường hiện tại, không phải dựa trên giá vốn.

• Tham khảo giá bán của những căn nhà tương tự trong khu vực.

• Sử dụng dịch vụ định giá nhà chuyên nghiệp.

5. Mong muốn thu hồi chi phí trang trí

Nhiều người nghĩ rằng họ có thể bán lại căn nhà với giá cao hơn để bù đắp chi phí trang trí nội thất. Tuy nhiên, đây là một suy nghĩ sai lầm.

• Sở thích cá nhân: Phong cách của bạn có thể không phù hợp với người mua. Ví dụ, bạn thích phong cách tối giản Bắc Âu, nhưng người mua lại thấy nó nhàm chán vì họ thích phong cách cổ điển.

• Thời gian hao mòn: Sau một thời gian sử dụng, giá trị của đồ nội thất và thiết bị sẽ giảm đi, dù bạn có bảo quản tốt đến đâu.

Lời khuyên: Nếu bạn muốn giữ lại một số đồ nội thất hoặc thiết bị, hãy trừ đi giá trị tương ứng vào giá bán nhà.

6. Chỉ rao bán tại các công ty môi giới lớn

Sàn môi giới là kênh quan trọng để bán nhà. Các sàn môi giới lớn có nhiều ưu điểm, nhưng không thể thay thế hoàn toàn các công ty môi giới nhỏ.

• Tại Việt Nam, thị phần của các công ty môi giới lớn nhất cũng chỉ chiếm khoảng 50%.

• Nhiều người mua nhà, đặc biệt là người lớn tuổi, tin tưởng vào những môi giới nhỏ lẻ tại địa phương.

• Các sàn môi giới nhỏ có mối quan hệ tốt với người dân địa phương và có thể tiếp cận được nhiều khách hàng tiềm năng hơn.

Lời khuyên:

• Đăng ký bán nhà trên cả các sàn môi giới lớn và nhỏ.

• Lựa chọn môi giới phù hợp với nhu cầu của bạn.

• Hỏi kỹ đơn vị môi giới về kinh nghiệm bán nhà trong khu vực của bạn.

7. Bị môi giới dụ dỗ tiết lộ giá bán thấp nhất và ép giá

Những môi giới thiếu chính trực có nhiều mánh khóe để dụ dỗ người bán tiết lộ giá bán thấp nhất và sau đó ép giá. Các mánh khóe phổ biến bao gồm:

• Giả vờ dẫn khách đi xem nhà: Mục đích là để đánh giá căn nhà và dò hỏi giá bán mong muốn của bạn.

• Giả vờ đàm phán: Mục đích là để khiến bạn tin rằng nhà bạn khó bán và buộc bạn phải giảm giá.

• Giả vờ giới thiệu những căn nhà tương tự với giá thấp hơn: Mục đích là để khiến bạn hoang mang và tin rằng bạn đang đòi giá quá cao.

Mục đích cuối cùng của tất cả các mánh khóe này nhằm biết được giá bán thấp nhất của bạn, sau đó ép bạn giảm giá bán nhà xuống mức thấp nhất có thể.

Hãy cẩn thận:

• Đừng tiết lộ giá bán thấp nhất của bạn cho bất kỳ ai, kể cả môi giới.

• Có lập trường vững vàng và không dễ dàng bị lung lay bởi những lời khuyên của môi giới.

• Tham khảo ý kiến của nhiều môi giới khác nhau để có được đánh giá khách quan về giá trị căn nhà của bạn.

8. Bỏ bê việc bán nhà sau khi rao bán

Nhiều người nghĩ rằng sau khi rao bán nhà, họ chỉ cần chờ đợi khách hàng đến xem nhà và mua nhà. Tuy nhiên, đây là một sai lầm lớn.

Thị trường nhà đất luôn biến động, giá nhà có thể tăng hoặc giảm theo thời gian và nhu cầu của người mua cũng có thể thay đổi.

Do đó, bạn cần phải:

• Thường xuyên theo dõi thị trường nhà đất.

• Cập nhật thông tin về giá cả và nhu cầu của người mua.

• Điều chỉnh chiến lược bán nhà cho phù hợp với thị trường.

Nếu bạn không làm những việc này, bạn có thể gặp khó khăn trong việc bán nhà.

9. Giá rao bán không nhất quán giữa các đơn vị môi giới

Đôi khi, do quên cập nhật thông tin, giá bán nhà có thể không giống nhau giữa các đơn vị môi giới. Điều này có thể dẫn đến những hậu quả sau:

• Khách hàng sẽ chọn mua nhà ở công ty môi giới có giá bán thấp hơn.

• Các công ty môi giới sẽ không muốn giới thiệu căn nhà của bạn nếu giá bán cao hơn so với các công ty khác.

Hậu quả:

• Bạn sẽ mất đi một lượng khách hàng tiềm năng.

• Căn nhà của bạn sẽ khó bán hơn.

Lời khuyên:

• Cập nhật giá bán nhà thường xuyên trên tất cả các kênh rao bán.

• Thông báo cho tất cả các công ty môi giới về việc thay đổi giá bán.

10. Thu tiền đặt cọc quá thấp

Ví dụ, với căn nhà giá 500 triệu đồng, bạn chỉ thu 10 triệu đồng tiền đặt cọc. Sau đó, người mua thấy một căn nhà tương tự khác với giá rẻ hơn 10 triệu đồng và quyết định vi phạm hợp đồng.

Tiền đặt cọc là khoản chi phí để đảm bảo thực hiện giao dịch. Sau khi đặt cọc, nếu một trong hai bên vi phạm hợp đồng, bên vi phạm sẽ mất khoản tiền này. Do đó, nếu bạn thu tiền đặt cọc quá thấp, người mua sẽ không có nhiều ràng buộc và dễ dàng vi phạm hợp đồng hơn.

Lời khuyên:

• Thu tiền đặt cọc ở mức hợp lý, tối thiểu 3-5% giá trị căn nhà.

• Ghi rõ ràng các điều khoản về vi phạm hợp đồng trong hợp đồng mua bán nhà.

11. Giao nhà quá sớm

Thông thường, việc thanh toán và giao nhà nên diễn ra đồng thời.

Lý do:

• Sau khi sang tên và giao nhà, người bán không còn "con bài" nào để ràng buộc người mua.

• Do đó, người bán nên nhận toàn bộ tiền thanh toán trước khi giao nhà.

Nhiều người bán không chú ý đến điều này và vội vàng giao nhà ngay sau khi sang tên.

Tuy nhiên, nhiều ngân hàng sẽ kiểm tra lại tín dụng của người mua trước khi giải ngân.

• Nếu tín dụng của người mua có vấn đề, ngân hàng có thể từ chối giải ngân.

• Lúc này, người bán đã sang tên và giao nhà cho người mua, nhưng không nhận được tiền.

Đây là một tình huống rất bất lợi cho người bán.

Lời khuyên:

• Ghi rõ ràng các điều khoản về thanh toán và giao nhà trong hợp đồng mua bán nhà.

• Chỉ giao nhà sau khi nhận được toàn bộ tiền thanh toán.

Kết luận

Quá trình bán nhà có rất nhiều chi tiết cần lưu ý. Nhiều người không quan tâm đến những chi tiết này và dẫn đến những hậu quả đáng tiếc.

Hãy ghi nhớ những lời khuyên trên để bán nhà thành công và tránh được những rủi ro không đáng có.

Thu Võ